Wenn Eigentümer von der WEG-Reform sprechen, meinen sie meistens zwei Dinge: die grundlegende Modernisierung des Wohnungseigentumsrechts, die seit dem 1. Dezember 2020 gilt, und die darauffolgenden Ergänzungen — allen voran der zertifizierte Verwalter. Beides verändert den Alltag von Eigentümergemeinschaften spürbar: wie Beschlüsse gefasst werden, wie Versammlungen ablaufen und welche Ansprüche an die Verwaltung bestehen.
Für kleine Gemeinschaften in der Region — von der Doppelhaushälfte in Raisting bis zum Mehrfamilienhaus in Weilheim — lohnt der Blick auf die konkreten Regelungen: Einige Pflichten gelten mit klaren Ausnahmen für kleinere Anlagen, andere setzen voraus, dass die Gemeinschaft aktiv entscheidet.
Die Grundreform: geltendes Recht seit dem 1. Dezember 2020
Mit dem Gesetz über die Modernisierung des Wohnungseigentumsrechts (WEMoG) wurden die Spielregeln für Versammlung, Beschluss und Verwaltung neu gefasst. Die wichtigsten Auswirkungen:
- Erleichterte bauliche Veränderungen: Jeder Eigentümer kann unter anderem Ladestationen für Elektrofahrzeuge, Maßnahmen zur Barrierefreiheit, Einbruchschutz, einen Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität und Steckersolargeräte verlangen (§ 20 Abs. 2 WEG).
- Flexiblere Versammlungen: Die Eigentümer können beschließen, dass an der Versammlung auch ohne Anwesenheit am Versammlungsort teilgenommen und die Rechte elektronisch ausgeübt werden (§ 23 Abs. 1 WEG).
- Beschlüsse ohne Versammlung: Mit Zustimmung aller Eigentümer in Textform ist ein Beschluss auch ohne Versammlung gültig (§ 23 Abs. 3 WEG).
- Klare Regeln fürs Verwalteramt: Bestellung auf höchstens fünf Jahre, in der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum auf höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG); die Abberufung ist jederzeit möglich (§ 26 Abs. 3 WEG).
Die Gemeinschaftsordnung bleibt trotzdem das erste Buch: Wer dort abweichende Regelungen zu Stimmrechten oder Verwaltung findet, muss sie zuerst prüfen. Von den zwingenden Regeln des § 26 WEG darf abweichend nicht bestimmt werden.
Zertifizierter Verwalter: die Pflicht mit Ausnahmen
Seit dem 1. Dezember 2023 gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Zertifiziert ist, wer vor einer Industrie- und Handelskammer die fachliche Prüfung abgelegt hat (§ 26a WEG). Personen mit einschlägigen Qualifikationen — etwa Immobilienkaufleute oder vergleichbare immobilienwirtschaftliche Abschlüsse — können von der Prüfung befreit sein (§ 26a Abs. 2 WEG).
Die Pflicht gilt nicht pauschal: Eine Gemeinschaft kann am bisherigen Verwalter festhalten, wenn es in ihr weniger als neun Sondereigentumsrechte gibt, der Verwalter Wohnungseigentümer ist und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Verwalter, die am 1. Dezember 2020 im Amt waren, galten während der Übergangszeit bis zum 1. Juni 2024 als zertifiziert (§ 48 Abs. 4 WEG).
Virtuelle Eigentümerversammlung: möglich, aber reguliert
Versammlungen können auch ohne physische Präsenz stattfinden. Voraussetzung ist ein gesonderter Beschluss: Mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen können die Eigentümer beschließen, dass die Versammlung für längstens drei Jahre ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz stattfindet oder stattfinden kann (§ 23 Abs. 1a WEG). Die virtuelle Versammlung muss hinsichtlich Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein.
Laut § 48 Abs. 6 WEG gilt die jährliche Präsenzversammlung bis einschließlich 2028, wenn vor dem 1. Januar 2028 ein Beschluss nach § 23 Abs. 1a WEG gefasst wurde. Darauf können die Eigentümer einstimmig verzichten. In der Praxis heißt das: Digitalisierung entlastet — aber ein Termin mit persönlichem Zusammensein bleibt vorerst fester Bestandteil des Jahres.
Was 2026 noch in Bewegung ist
Im Bundestag liegen mehrere Gesetzentwürfe, die das Wohnungseigentumsrecht weiter ändern wollen — etwa zu Stimmrechten und Klagerechten. Bislang ist keines dieser Vorhaben beschlossen; ob und mit welchem Inhalt sie in Kraft treten, ist offen (Stand: September 2026).
Praktische Konsequenz: Wer Entscheidungen in der Gemeinschaft plant, lässt sich vor jeder Versammlung den aktuellen Rechtsstand von der Verwaltung bestätigen — und behandelt Gesetzentwürfe nicht vorab wie geltendes Recht.
Was das für Ihre Gemeinschaft bedeutet
- Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung prüfen: Stimmrechte, Beschlusskompetenzen und Verwalterregelungen stehen oft dort — und das WEG erlaubt Abweichungen längst nicht überall.
- Verwalterbestellung auf den Prüfstand: Ist eine zertifizierte Verwaltung erforderlich, oder liegt eine Ausnahme vor? Steht der Bestellungsbeschluss im vorgesehenen Zeitrahmen?
- Versammlungsformat festlegen: Will die Gemeinschaft virtuell tagen, braucht es den Beschluss nach § 23 Abs. 1a WEG — mit Blick auf die Übergangsregelung bis 2028.
- Einberufung und Protokolle sauber führen: Zur Gültigkeit eines Beschlusses gehört, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG).
- Rücklagen im Blick behalten: Die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG).
Genau in dieser Kombination aus Recht, Organisation und Kommunikation liegt der Unterschied zwischen Verwaltung nach Schema F und einer Verwaltung, die Gemeinschaften tatsächlich entlastet — ob in Dießen, Utting, Schondorf, Inning oder Greifenberg.
