Wohnung vermieten: Von der Vorbereitung bis zur Übergabe

Vor dem ersten Inserat steht der Rundgang durch die Wohnung. Ich prüfe, was Interessenten später sehen: Böden, Wände, Fenster, Türen, Bad und Küche. Kleinigkeiten wie ein tropfender Wasserhahn oder ein defekter Rollladen wirken bei der Besichtigung stärker als ihr Preis — sie gehören vor dem ersten Termin repariert.

• Zustand feststellen: Reparaturen, die vor der Vermietung anstehen, schriftlich und mit Foto dokumentieren.
• Ausstattung definieren: Einbauküche, Parkett, Stellplatz, Keller, Waschmaschinenanschluss — das entscheidet über Miethöhe und Zielgruppe.
• Fotos vorbereiten: Tageslicht, aufgeräumte Räume, keine privaten Gegenstände, ein Foto pro Raum plus Außenansicht.
• Unterlagen sammeln: Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung, Grundriss, Nachweise zu Heizung und Modernisierungen.
• Übergabetermin planen: Kündigungs- und Renovierungszeit des Vormieters einkalkulieren, damit die Wohnung nicht leer steht.

Die entscheidende Vorarbeit ist eine durchgängige Unterlagenmappe. Wer bei der ersten Anfrage Grundriss, Fläche und Eckdaten zur Heizung parat hat, beantwortet Rückfragen sofort und wirkt verlässlich — noch bevor es um den Preis geht.

Bevor vermietet wird, ist ein Energieausweis auszustellen, wenn noch kein gültiger vorliegt (§ 80 Gebäudeenergiegesetz (GEG), das seit der Novelle als Gebäudemodernisierungsgesetz geführt wird). Der Ausweis ist entweder ein Energiebedarfsausweis oder ein Energieverbrauchsausweis; ein bestehendes Dokument ist zehn Jahre gültig (§ 79 GEG).

Spätestens bei der Besichtigung muss der Energieausweis vorgelegt oder deutlich sichtbar ausgehängt beziehungsweise ausgelegt werden; findet keine Besichtigung statt, unverzüglich. Nach Vertragsabschluss wird er dem Mieter übergeben. Auch in der Immobilienanzeige sind Pflichtangaben zu machen: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentliche Energieträger, Baujahr und die Energieeffizienzklasse (§ 87 GEG).

Die ortsübliche Vergleichsmiete orientiert sich an Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung — einschließlich der energetischen Ausstattung (§ 558 BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt greift zusätzlich die Mietpreisbremse: Die Miete darf bei Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen (§ 556d BGB).

In Bayern setzt die Bayerische Mieterschutzverordnung fest, in welchen Gemeinden die Mietpreisbremse gilt. Die Neufassung vom 16. Dezember 2025 gilt ab dem 1. Januar 2026 in 285 Städten und Gemeinden, mit Ausweitung vor allem im Großraum München und im Oberland; sie regelt zugleich eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent und die verlängerte Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlung. Ob eine konkrete Gemeinde dazugehört, steht in der Anlage der Verordnung.

Weil sich die Einschätzung an der einzelnen Wohnung entscheidet, prüfe ich sie persönlich: Lage, Grundriss, Zustand und Ausstattung ergeben den Rahmen, in dem sich eine Miete vermieten lässt — ohne die Preisbremse zu reißen. Eine erste Einordnung lässt sich über die Bewertung anfragen.

Ein gutes Inserat beantwortet die Fragen, die sonst jede Anfrage einzeln kostet: Zimmerzahl, Fläche, Etage, Baujahr, Ausstattung, Nebenkostenvorauszahlung, Verfügbarkeit, Kaution und die Pflichtangaben aus dem Energieausweis. Ehrliche Fotos ersparen Besichtigungen, die ohnehin nicht passen.

Bei der Auswahl der Bewerber ist das Diskriminierungsverbot zu beachten. Die Vermietung von Wohnungen fällt unter die Massengeschäfte des § 19 AGG; eine Benachteiligung unter anderem wegen Herkunft, Geschlecht, Religion, Behinderung, Alter oder sexueller Identität ist unzulässig. Formulierungen wie „nur Deutsche“ oder Ausschlüsse im Inserat sind damit tabu. Welche Ausnahme im Einzelfall greift, ist rechtlich nicht pauschal zu beantworten.

• Sinnvolle Angaben zur Person: Anzahl der einziehenden Personen, Beruf oder Beschäftigung, gewünschter Einzugstermin.
• Häufige Nachweise: Einkommensnachweise, Mieterselbstauskunft, Vormieterbescheinigung, Schufa-Auskunft — nur soweit für die Entscheidung erforderlich.
• Unzulässig: Ausschlüsse oder Bevorzugungen wegen Herkunft, Religion, Alter, Geschlecht, Behinderung oder sexueller Identität.
• Sauber entscheiden: einheitliche Unterlagen von allen Bewerbern, nachvollziehbare Gründe, Absage höflich und zeitnah.

Die Kaution darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen (§ 551 BGB). Bei einer Barsicherheit hat der Mieter Anspruch darauf, sie in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten — die erste zu Mietbeginn, die weiteren mit den folgenden Mietzahlungen. Die Kaution ist getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen; abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam.

Betriebskosten dürfen nur umgelegt werden, wenn das im Mietvertrag wirksam vereinbart ist (§ 556 BGB). Welche Kostenarten überhaupt umlagefähig sind, regelt der Katalog der Betriebskostenverordnung (BetrKV); dazu zählen etwa Grundsteuer, Wasser, Heizung und Warmwasser, Müll, Hauswart und Versicherungen. Ohne Vereinbarung trägt der Vermieter die Kosten.

Für die Verteilung gilt standardmäßig der Anteil der Wohnfläche; verbrauchsabhängige Kosten werden nach dem erfassten Verbrauch verteilt (§ 556a BGB). Wer auf einen verbrauchsabhängigen Maßstab umstellen will, muss das rechtzeitig in Textform vor Beginn eines Abrechnungszeitraums mitteilen.

Ein Übergabeprotokoll ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber gelebte Praxis — und die günstigste Streitvorsorge überhaupt. Beide Seiten halten darin Zustand, Mängel, Zählerstände und übergebene Schlüssel fest und unterschreiben. Für die Wohnungsanmeldung des Mieters stelle ich die Wohnungsgeberbestätigung nach § 19 BMG aus; der Mieter meldet sich innerhalb von zwei Wochen nach Einzug an (§ 17 BMG).

In Bayern gilt die Rauchmelderpflicht: Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, die zu Aufenthaltsräumen führen, müssen jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben (Art. 46 Bayerische Bauordnung). Die Betriebsbereitschaft liegt grundsätzlich beim unmittelbaren Besitzer, also beim Mieter — es sei denn, der Eigentümer übernimmt sie.

Bei den Schönheitsreparaturen ist Vorsicht geboten: Formularklauseln, die Renovierungspflichten auf den Mieter abwälzen, sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs häufig unwirksam (unter anderem VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18 sowie VIII ZR 185/14). Greift die Abwälzung nicht, ist die Wohnung bei Auszug in dem Zustand zu überlassen, der sich aus dem Vertrag und der Rechtsprechung ergibt — bei unrenoviert überlassener Wohnung bleibt die Renovierungslast grundsätzlich beim Vermieter.

1. 01Wohnung gemeinsam begehen und den Zustand samt Mängeln protokollieren.
2. 02Alle Zählerstände ablesen und notieren: Strom, Gas, Wasser, Heizung.
3. 03Schlüssel zählen und die Anzahl im Protokoll festhalten.
4. 04Wohnungsgeberbestätigung nach § 19 BMG aushändigen.
5. 05Vereinbarte Renovierungs- und Rückgabepflichten prüfen und dokumentieren.
6. 06Kaution und Betriebskostenabrechnung zum Abschluss regeln.

Nach dem Einzug beginnt der ruhige Teil: Betriebskosten jährlich abrechnen, Instandhaltung planen, Reparaturen zeitnah erledigen und mit dem Mieter klar kommunizieren. Wer Mietzahlungen, Abrechnungen und Belege geordnet ablegt, hat bei jeder Rückfrage sofort die passende Unterlage zur Hand.

Steuerlich sind die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung eine eigene Einkunftsart (§ 21 EStG); sie werden in der Einkommensteuererklärung in der Anlage V erklärt. Belege über den Vermietungsaufwand gehören daher ins laufende Jahr, nicht in den Ordner für später.

Eine Mietverwaltung lohnt sich vor allem, wenn mehrere Objekte anfallen, der Wohnort weit entfernt liegt oder die Abrechnung regelmäßig liegen bleibt. Ich übernehme Mieterkommunikation, Abrechnung und Instandhaltung auch für einzelne Wohnungen.