Das Hausgeld ist für viele Käufer einer Eigentumswohnung die unbekannteste Größe. Es deckt die gemeinsamen Kosten des Hauses, von der Versicherung über die Heizung bis zur Verwaltung, und füllt die Rücklage für spätere Reparaturen.
Als WEG-Verwalter am Ammersee erstelle ich Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen für kleine Gemeinschaften. Dieser Beitrag erklärt, wie beides zusammenhängt und was Eigentümer und Vermieter daraus ablesen können.
Was im Hausgeld steckt
- Betriebskosten
- Beispiele
- Heizung, Wasser, Müll, Gebäudeversicherung, Hausmeister, Gartenpflege, Allgemeinstrom
- Auf Mieter umlegbar?
- Ja, soweit im Mietvertrag vereinbart (§ 2 BetrKV)
- Verwaltungskosten
- Beispiele
- Vergütung der WEG-Verwaltung, Kontoführung
- Auf Mieter umlegbar?
- Nein (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV)
- Instandhaltung
- Beispiele
- Laufende Reparaturen am Gemeinschaftseigentum
- Auf Mieter umlegbar?
- Nein
- Erhaltungsrücklage
- Beispiele
- Zuführung für künftige Maßnahmen
- Auf Mieter umlegbar?
- Nein
| Kostenart | Beispiele | Auf Mieter umlegbar? |
|---|---|---|
| Betriebskosten | Heizung, Wasser, Müll, Gebäudeversicherung, Hausmeister, Gartenpflege, Allgemeinstrom | Ja, soweit im Mietvertrag vereinbart (§ 2 BetrKV) |
| Verwaltungskosten | Vergütung der WEG-Verwaltung, Kontoführung | Nein (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) |
| Instandhaltung | Laufende Reparaturen am Gemeinschaftseigentum | Nein |
| Erhaltungsrücklage | Zuführung für künftige Maßnahmen | Nein |
Wer vermietet, kann also nur einen Teil des Hausgelds über die Betriebskostenabrechnung an den Mieter weitergeben. Der Rest bleibt beim Eigentümer – das gehört in jede Renditerechnung.
Der Wirtschaftsplan: Vorschüsse für das kommende Jahr
Die Eigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen (§ 28 Abs. 1 WEG). Dazu stellt der Verwalter für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan auf. Er schätzt die erwarteten Kosten und verteilt sie auf die einzelnen Wohnungen.
Verteilt wird nach dem geltenden Schlüssel. Ohne abweichende Regel sind das die Miteigentumsanteile laut Grundbuch (§ 16 Abs. 2 WEG). Die Gemeinschaft kann für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten per Beschluss einen anderen Schlüssel festlegen, zum Beispiel nach Verbrauch oder nach Einheiten. Für Heiz- und Warmwasserkosten gehen die zwingenden Vorgaben der Heizkostenverordnung vor.
Die Jahresabrechnung: Nachzahlung oder Guthaben
Nach Ablauf des Jahres beschließen die Eigentümer über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG). Grundlage ist die Jahresabrechnung des Verwalters. Für jede Einheit werden die auf sie entfallenden Kosten den beschlossenen Vorschüssen laut Wirtschaftsplan gegenübergestellt – nicht den tatsächlich gezahlten Beträgen. Beschlossen wird seit der WEG-Reform nur noch über die sich daraus ergebende Nachzahlung oder Erstattung, die sogenannte Abrechnungsspitze. Tatsächliche Zahlungen und Hausgeldrückstände werden davon getrennt ausgewiesen; ein Rückstand bleibt eine eigene Forderung der Gemeinschaft.
Zusätzlich erstellt der Verwalter jährlich einen Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG). Er zeigt den Stand der Rücklagen und das wesentliche Vermögen der Gemeinschaft. Für Kaufinteressenten ist er eine der wichtigsten Unterlagen.
Erhaltungsrücklage und Sonderumlage
Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Wie hoch sie sein sollte, hängt von Alter, Zustand und anstehenden Maßnahmen des Gebäudes ab. Eine feste gesetzliche Höhe gibt es nicht.
Reicht die Rücklage für eine Maßnahme nicht, kann die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen. Jeder Eigentümer zahlt dann einen einmaligen Betrag nach dem geltenden Schlüssel. Eine zu niedrige Rücklage macht solche Umlagen wahrscheinlicher – und kann Käufer abschrecken.
- Protokolle der letzten Versammlungen zeigen, welche Maßnahmen besprochen oder beschlossen sind.
- Der Vermögensbericht zeigt, wie viel Rücklage vorhanden ist.
- Ein Instandhaltungsplan – falls vorhanden – zeigt, was in den nächsten Jahren ansteht.
Weiterlesen
- WEG-Reform: Pflichten für Eigentümer
Was sich seit der Reform geändert hat.
- Nebenkostenabrechnung
Wie Vermieter das Hausgeld an Mieter weitergeben.
- Was kostet eine Hausverwaltung?
Der Verwaltungsanteil im Hausgeld.
Worauf Sie beim Wirtschaftsplan achten sollten
Der Wirtschaftsplan ist mehr als eine Zahlenliste. Wer ihn mit dem Vorjahr vergleicht, erkennt früh, wo sich etwas verändert.
- Gesamtkosten im Vergleich zum Vorjahr: Gibt es deutliche Sprünge?
- Zuführung zur Erhaltungsrücklage: Passt sie zu Alter und Zustand des Hauses?
- Größere Einzelposten: Sind Reparaturen oder Maßnahmen bereits eingeplant?
- Verteilerschlüssel: Wird nach den richtigen Anteilen verteilt?
- Ihr Einzelwirtschaftsplan: Stimmt der Betrag mit Ihrem Dauerauftrag überein?
Fragen zum Wirtschaftsplan beantworte ich gern vor der Versammlung. Dann bleibt in der Versammlung Zeit für die eigentliche Entscheidung.
