„Was kostet das?“ ist meist die erste Frage, wenn Eigentümer eine Verwaltung suchen. Eine pauschale Antwort gibt es nicht, weil Objekte und Leistungsumfang sehr unterschiedlich sind. Eine Gemeinschaft mit vier Wohnungen braucht etwas anderes als eine vermietete Einzelwohnung oder ein Haus mit Gewerbeeinheit.
Dieser Beitrag zeigt, aus welchen Bausteinen sich die Vergütung zusammensetzt, wer sie bezahlt und worauf Sie beim Vergleich achten sollten. Ein konkretes Angebot erstelle ich nach einem kurzen Gespräch über Ihr Objekt.
Mietverwaltung und WEG-Verwaltung: zwei verschiedene Aufträge
- Auftraggeber
- Mietverwaltung
- Der Eigentümer einer vermieteten Immobilie
- WEG-Verwaltung
- Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
- Aufgaben
- Mietverwaltung
- Mieter, Miete, Betriebskostenabrechnung, Instandhaltung der Mietsache
- WEG-Verwaltung
- Gemeinschaftseigentum, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Versammlung, Beschlüsse
- Vertrag
- Mietverwaltung
- Verwaltervertrag mit dem Eigentümer
- WEG-Verwaltung
- Bestellung durch Beschluss und Verwaltervertrag mit der Gemeinschaft
- Wer zahlt
- Mietverwaltung
- Der Eigentümer
- WEG-Verwaltung
- Alle Eigentümer über das Hausgeld
| Mietverwaltung | WEG-Verwaltung | |
|---|---|---|
| Auftraggeber | Der Eigentümer einer vermieteten Immobilie | Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer |
| Aufgaben | Mieter, Miete, Betriebskostenabrechnung, Instandhaltung der Mietsache | Gemeinschaftseigentum, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Versammlung, Beschlüsse |
| Vertrag | Verwaltervertrag mit dem Eigentümer | Bestellung durch Beschluss und Verwaltervertrag mit der Gemeinschaft |
| Wer zahlt | Der Eigentümer | Alle Eigentümer über das Hausgeld |
Wer eine vermietete Eigentumswohnung besitzt, hat oft beides: Die WEG-Verwaltung kümmert sich um das gemeinsame Haus, die Mietverwaltung um die eigene Wohnung und den Mieter. Beides aus einer Hand spart Abstimmungsaufwand.
Aus welchen Bausteinen sich die Vergütung zusammensetzt
- Grundvergütung: meist ein monatlicher Betrag je Wohnung, Gewerbeeinheit oder Stellplatz. Sie deckt die regelmäßigen Aufgaben ab.
- Sonderleistungen: Tätigkeiten außerhalb des Grundumfangs, etwa zusätzliche Eigentümerversammlungen, die Begleitung größerer Sanierungen, gerichtliche Verfahren oder Mahnwesen über das Übliche hinaus.
- Auslagen: zum Beispiel Porto, Kopien oder Gebühren, sofern sie nicht in der Grundvergütung enthalten sind.
Der Preis je Einheit hängt unter anderem davon ab, wie groß das Objekt ist, wie alt es ist, wie viele Einheiten es hat und wie aufwendig die Abrechnung ist. Kleine Gemeinschaften verursachen je Einheit oft mehr Aufwand als große, weil Versammlung, Abrechnung und Begehung ähnlich viel Arbeit machen.
Wer die Verwaltungskosten trägt
Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV). Bei der Vermietung von Wohnraum dürfen sie nicht auf Mieter umgelegt werden – weder die Mietverwaltung noch der Anteil an der WEG-Verwaltung. Das gilt auch, wenn der Mietvertrag etwas anderes vorsieht. Bei Gewerbemietverträgen kann eine Umlage vertraglich vereinbart werden; dort gelten andere Maßstäbe.
In einer Eigentümergemeinschaft wird die Vergütung über das Hausgeld finanziert und nach dem geltenden Verteilerschlüssel auf die Eigentümer verteilt, in der Regel nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG). Die Gemeinschaft kann per Beschluss einen anderen Schlüssel festlegen, etwa nach Einheiten.
Für Vermieter sind die Kosten einer Verwaltung in der Regel als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung abziehbar. Die Details klärt Ihr Steuerberater.
Woran Sie eine seriöse Verwaltung erkennen
- Gewerbeerlaubnis als Wohnimmobilienverwalter nach § 34c GewO, mit Berufshaftpflichtversicherung und gesetzlicher Weiterbildungspflicht.
- Für WEG-Verwaltungen: Zertifizierung nach § 26a WEG. Seit dem 1. Dezember 2023 haben Eigentümer grundsätzlich Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter. Ausgenommen sind kleine Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten, die einen Eigentümer zum Verwalter bestellt haben, sofern nicht ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt.
- Getrennte Konten für jede Gemeinschaft, keine Vermischung mit eigenem Geld.
- Erreichbarkeit und klare Ansprechpartner – auch bei Notfällen.
- Ein schriftlicher Verwaltervertrag mit Laufzeit, Leistungskatalog und Vergütung.
So vergleichen Sie Angebote
- Objektdaten zusammenstellen: Einheiten, Baujahr, Heizung, Besonderheiten.
- Leistungskatalog anfordern, nicht nur einen Preis.
- Sonderleistungen und deren Vergütung gegenüberstellen.
- Nach Erreichbarkeit, Ansprechpartner und Entfernung zum Objekt fragen.
- Vertragslaufzeit und Kündigungsmöglichkeiten prüfen.
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- Verwalterwechsel: Ablauf & Übergabe
Wenn Sie mit der bisherigen Verwaltung unzufrieden sind.
- Hausgeld und Wirtschaftsplan
Wie sich das Hausgeld zusammensetzt.
- Hausverwaltung am Ammersee
Miet- und WEG-Verwaltung rund um den See.
Was im Verwaltervertrag stehen sollte
Ein klarer Vertrag verhindert die meisten Missverständnisse über Kosten. Achten Sie darauf, dass diese Punkte geregelt sind.
- Leistungskatalog der Grundvergütung – möglichst konkret und vollständig.
- Sonderleistungen mit Vergütung, zum Beispiel je Stunde oder pauschal.
- Laufzeit, Kündigung und Regeln für die Übergabe am Ende.
- Erreichbarkeit, Ansprechpartner und Vertretung im Urlaub oder Krankheitsfall.
- Umgang mit Geld: getrennte Konten, Zahlungsfreigaben, Berichte.
- Versicherungsschutz der Verwaltung.
Ich lege Ihnen den Leistungskatalog vor dem Vertrag offen und bespreche ihn mit Ihnen. So wissen Sie vorher, was die Vergütung abdeckt und was nicht.
