In vielen Mietverhältnissen bleibt die Miete über Jahre unverändert, bis sie deutlich unter dem Marktniveau liegt. Eine Anpassung ist dann legitim, aber an klare Regeln gebunden. Das Gesetz schützt Mieter vor sprunghaften Erhöhungen und verlangt vom Vermieter eine nachvollziehbare Begründung.
In der Mietverwaltung bereite ich solche Erhöhungen regelmäßig vor. Dieser Beitrag beschreibt die Mieterhöhung nach § 558 BGB – also ohne Staffel- oder Indexmiete und ohne Modernisierung.
Die Voraussetzungen im Überblick
- Wartefrist
- Was gilt
- Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein; das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden (§ 558 Abs. 1 BGB).
- Obergrenze
- Was gilt
- Höchstens die ortsübliche Vergleichsmiete
- Kappungsgrenze
- Was gilt
- Höchstens 20 % in drei Jahren, in Gemeinden der Mieterschutzverordnung 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB)
- Form
- Was gilt
- Textform, mit Begründung (§ 558a BGB)
- Zustimmung
- Was gilt
- Der Mieter muss zustimmen; sonst entscheidet das Gericht
| Voraussetzung | Was gilt |
|---|---|
| Wartefrist | Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein; das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden (§ 558 Abs. 1 BGB). |
| Obergrenze | Höchstens die ortsübliche Vergleichsmiete |
| Kappungsgrenze | Höchstens 20 % in drei Jahren, in Gemeinden der Mieterschutzverordnung 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB) |
| Form | Textform, mit Begründung (§ 558a BGB) |
| Zustimmung | Der Mieter muss zustimmen; sonst entscheidet das Gericht |
Erhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB) und wegen gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB) werden bei der Wartefrist und der Kappungsgrenze nicht mitgerechnet.
Kappungsgrenze: 15 oder 20 Prozent
Auch wenn die Vergleichsmiete deutlich höher liegt, darf die Miete innerhalb von drei Jahren nur begrenzt steigen. Grundsätzlich sind es 20 Prozent. In den Gemeinden der bayerischen Mieterschutzverordnung gelten seit dem 1. Januar 2026 nur 15 Prozent.
In der Region betrifft das unter anderem Dießen, Schondorf, Herrsching, Inning, Starnberg, Tutzing, Bernried, Landsberg und Weilheim. In Utting am Ammersee, Raisting und Seeshaupt gilt die allgemeine Grenze von 20 Prozent.
Wie Sie die Erhöhung begründen
Das Erhöhungsverlangen muss begründet werden. Das Gesetz nennt mehrere Begründungsmittel (§ 558a Abs. 2 BGB):
- Ein Mietspiegel, sofern es für die Gemeinde einen gibt.
- Eine Auskunft aus einer Mietdatenbank.
- Ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
- Mindestens drei vergleichbare Wohnungen mit ihren Mieten.
Viele kleinere Gemeinden haben keinen Mietspiegel. Ob es für Ihren Ort einen gibt, erfahren Sie bei der Gemeinde. Ohne Mietspiegel sind drei Vergleichswohnungen der häufigste Weg. Sie müssen nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbar sein und so genau bezeichnet werden, dass der Mieter sie finden kann. Sie begründen das Verlangen formal, beweisen aber nicht automatisch, dass die verlangte Miete der Vergleichsmiete entspricht.
Ablauf und Fristen
- Wartefrist und Kappungsgrenze prüfen.
- Vergleichsmiete ermitteln und Begründungsmittel auswählen.
- Erhöhungsverlangen in Textform an alle Mieter des Vertrags senden.
- Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit, zuzustimmen (§ 558b Abs. 2 BGB).
- Stimmt er zu, gilt die neue Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang.
- Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.
Beispiel: Geht das Schreiben am 10. Mai zu, läuft die Überlegungsfrist bis zum 31. Juli. Die erhöhte Miete ist ab dem 1. August zu zahlen.
Weiterlesen
- Mietpreisbremse in Bayern
Welche Orte betroffen sind.
- Hausverwaltung am Ammersee
Mietverwaltung rund um den See.
- Mietverwaltung
Ich bereite Mieterhöhungen vollständig vor.
Häufige Fehler im Erhöhungsschreiben
Viele Mieterhöhungen scheitern nicht an der Höhe, sondern an der Form. Diese Fehler sehe ich am häufigsten.
- Nicht alle Mieter angeschrieben, die im Vertrag stehen.
- Textform nicht eingehalten oder unklar, wer das Schreiben verschickt.
- Wartefrist von 15 Monaten nicht beachtet.
- Kappungsgrenze falsch berechnet oder die falsche Grenze angesetzt.
- Vergleichswohnungen zu ungenau bezeichnet.
- Erhöhung nach Vergleichsmiete mit Modernisierungs- oder Betriebskostenerhöhung vermischt.
Ein unwirksames Erhöhungsverlangen kostet Zeit, denn die Fristen beginnen erst mit einem wirksamen Schreiben. Eine sorgfältige Vorbereitung lohnt sich deshalb doppelt.
