Die Mietpreisbremse ist ein Bundesgesetz, gilt aber nur dort, wo ein Land es per Verordnung bestimmt. In Bayern geschieht das mit der Mieterschutzverordnung. Die aktuelle Fassung vom 16. Dezember 2025 gilt vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2029 und hat die Gebietskulisse deutlich erweitert.
Für Vermieter in der Region bedeutet das: Ob die Regeln gelten, hängt vom einzelnen Ort ab – und benachbarte Gemeinden können unterschiedlich eingestuft sein. Als Verwalter prüfe ich das bei jeder Neuvermietung und jeder Mieterhöhung.
Welche Orte in der Region betroffen sind
- Dießen am Ammersee
- Landkreis
- Landsberg am Lech
- Mieterschutzverordnung
- gilt
- Schondorf am Ammersee
- Landkreis
- Landsberg am Lech
- Mieterschutzverordnung
- gilt
- Utting am Ammersee
- Landkreis
- Landsberg am Lech
- Mieterschutzverordnung
- gilt nicht
- Landsberg am Lech
- Landkreis
- Landsberg am Lech
- Mieterschutzverordnung
- gilt
- Herrsching am Ammersee
- Landkreis
- Starnberg
- Mieterschutzverordnung
- gilt
- Inning am Ammersee
- Landkreis
- Starnberg
- Mieterschutzverordnung
- gilt
- Starnberg
- Landkreis
- Starnberg
- Mieterschutzverordnung
- gilt
- Tutzing
- Landkreis
- Starnberg
- Mieterschutzverordnung
- gilt
- Bernried am Starnberger See
- Landkreis
- Weilheim-Schongau
- Mieterschutzverordnung
- gilt
- Seeshaupt
- Landkreis
- Weilheim-Schongau
- Mieterschutzverordnung
- gilt nicht
- Weilheim in Oberbayern
- Landkreis
- Weilheim-Schongau
- Mieterschutzverordnung
- gilt
- Raisting
- Landkreis
- Weilheim-Schongau
- Mieterschutzverordnung
- gilt nicht
| Ort | Landkreis | Mieterschutzverordnung |
|---|---|---|
| Dießen am Ammersee | Landsberg am Lech | gilt |
| Schondorf am Ammersee | Landsberg am Lech | gilt |
| Utting am Ammersee | Landsberg am Lech | gilt nicht |
| Landsberg am Lech | Landsberg am Lech | gilt |
| Herrsching am Ammersee | Starnberg | gilt |
| Inning am Ammersee | Starnberg | gilt |
| Starnberg | Starnberg | gilt |
| Tutzing | Starnberg | gilt |
| Bernried am Starnberger See | Weilheim-Schongau | gilt |
| Seeshaupt | Weilheim-Schongau | gilt nicht |
| Weilheim in Oberbayern | Weilheim-Schongau | gilt |
| Raisting | Weilheim-Schongau | gilt nicht |
Auch weitere Gemeinden im Umkreis stehen in der Verordnung, etwa Eching am Ammersee, Greifenberg, Andechs, Pöcking, Feldafing, Wörthsee und Weßling. Wer eine Wohnung außerhalb dieser Liste vermietet, sollte den eigenen Ort immer in der Anlage nachsehen.
Was in den betroffenen Gemeinden gilt
- Miete bei Neuvermietung (§ 556d BGB)
- In Gemeinden der Verordnung
- Höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete
- Sonst
- Keine Mietpreisbremse
- Kappungsgrenze bei Mieterhöhung (§ 558 Abs. 3 BGB)
- In Gemeinden der Verordnung
- 15 % in drei Jahren
- Sonst
- 20 % in drei Jahren
- Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a BGB)
- In Gemeinden der Verordnung
- 10 Jahre
- Sonst
- 3 Jahre
| Regel | In Gemeinden der Verordnung | Sonst |
|---|---|---|
| Miete bei Neuvermietung (§ 556d BGB) | Höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete | Keine Mietpreisbremse |
| Kappungsgrenze bei Mieterhöhung (§ 558 Abs. 3 BGB) | 15 % in drei Jahren | 20 % in drei Jahren |
| Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a BGB) | 10 Jahre | 3 Jahre |
Maßstab ist immer die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbare Wohnungen nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Gibt es keinen Mietspiegel, lässt sie sich zum Beispiel über Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten ermitteln.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
- Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (§ 556f Satz 1 BGB).
- Umfassende Modernisierung: die erste Vermietung danach (§ 556f Satz 2 BGB).
- Höhere Vormiete: War die zuletzt rechtlich geschuldete Miete des Vormieters höher, darf sie wieder vereinbart werden. Mieterhöhungen, die im letzten Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses vereinbart wurden, bleiben dabei unberücksichtigt (§ 556e Abs. 1 BGB).
- Modernisierung in den letzten drei Jahren: Die zulässige Miete darf um den Betrag steigen, der als Modernisierungsumlage zulässig gewesen wäre (§ 556e Abs. 2 BGB).
Was passiert, wenn die Miete zu hoch ist
Eine zu hohe Miete ist nicht insgesamt unwirksam, sondern nur der Teil, der die zulässige Grenze übersteigt. Der Mieter kann den Verstoß rügen und zu viel gezahlte Miete zurückverlangen (§ 556g BGB). Rügt er innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn, kann er auch Beträge aus der Zeit vor der Rüge zurückfordern, solange das Mietverhältnis noch besteht.
Für Vermieter ist es deshalb sinnvoll, die Miethöhe vor der Vermietung nachvollziehbar zu begründen und die Unterlagen aufzuheben.
Was ich Vermietern in der Praxis rate
- Prüfen, ob Ihr Ort in der Mieterschutzverordnung steht.
- Vergleichsmiete ermitteln und dokumentieren.
- Ausnahmen prüfen und gegebenenfalls in Textform mitteilen, bevor der Mieter unterschreibt.
- Bei Mieterhöhungen die Kappungsgrenze von 15 % beachten.
- Unterlagen zur Miethöhe aufbewahren.
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Fristen, Begründung und Kappungsgrenze.
So ermitteln Sie die zulässige Miete
Die Mietpreisbremse verlangt keine komplizierte Formel, aber eine saubere Herleitung. So gehe ich bei einer Neuvermietung vor.
- Prüfen, ob die Gemeinde in der Mieterschutzverordnung steht.
- Prüfen, ob eine Ausnahme greift: Neubau, umfassende Modernisierung, höhere Vormiete.
- Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln – mit Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Gutachten.
- Zulässige Höchstmiete berechnen: Vergleichsmiete plus 10 Prozent.
- Ergebnis und Herleitung dokumentieren und aufbewahren.
- Bei einer Ausnahme den Mieter in Textform informieren, bevor er unterschreibt.
