Mit der Grundsteuerreform haben die Länder eigene Wege gewählt. Bayern hat sich für ein reines Flächenmodell entschieden (Bayerisches Grundsteuergesetz). Bodenrichtwerte und Mieten spielen dafür keine Rolle. Ein Haus in bester Seelage und eines am Ortsrand werden bei gleichen Flächen, gleicher Nutzung und gleichen Ermäßigungen gleich behandelt – unterschiedlich ist nur der Hebesatz der jeweiligen Gemeinde.
Für Eigentümer und Vermieter ist das Modell gut nachvollziehbar. Dieser Beitrag zeigt die Rechnung Schritt für Schritt und was Vermieter dabei beachten sollten.
Die Berechnung in drei Schritten
- Äquivalenzbeträge: Grundstücksfläche × 0,04 € je m² und Gebäudefläche × 0,50 € je m². Als Gebäudefläche zählen Wohnfläche und Nutzfläche; die Flächen werden auf volle Quadratmeter abgerundet.
- Grundsteuermessbetrag: Die Äquivalenzbeträge werden mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Sie beträgt 100 %, für Wohnflächen ermäßigt 70 %.
- Grundsteuer: Messbetrag × Hebesatz der Gemeinde.
Den Messbetrag setzt das Finanzamt fest, den Hebesatz bestimmt die Gemeinde. Die Gemeinde verschickt anschließend den Grundsteuerbescheid mit dem zu zahlenden Betrag.
Rechenbeispiel des Landesamts für Steuern
- Grund und Boden
- Rechnung
- 600 m² × 0,04 € × 100 %
- Ergebnis
- 24 €
- Wohnfläche
- Rechnung
- 160 m² × 0,50 € × 70 %
- Ergebnis
- 56 €
- Grundsteuermessbetrag
- Rechnung
- 24 € + 56 €
- Ergebnis
- 80 €
- Grundsteuer bei Hebesatz 400 %
- Rechnung
- 80 € × 400 %
- Ergebnis
- 320 € im Jahr
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Grund und Boden | 600 m² × 0,04 € × 100 % | 24 € |
| Wohnfläche | 160 m² × 0,50 € × 70 % | 56 € |
| Grundsteuermessbetrag | 24 € + 56 € | 80 € |
| Grundsteuer bei Hebesatz 400 % | 80 € × 400 % | 320 € im Jahr |
Wie hoch der Hebesatz in Ihrer Gemeinde ist, steht im Grundsteuerbescheid oder auf der Website der Gemeinde. Er kann sich durch Beschluss des Gemeinderats ändern.
Ermäßigungen und Sonderfälle
- Wohnflächen: Messzahl 70 % statt 100 %.
- Geförderter Wohnraum: Für Wohnflächen, die einer sozialen Wohnraumförderung unterliegen, ermäßigt sich die Messzahl unter bestimmten Voraussetzungen um weitere 25 % – gerechnet von den 70 %, also auf 52,5 %.
- Baudenkmäler: Für denkmalgeschützte Gebäude sieht das Gesetz ebenfalls eine Ermäßigung vor.
- Große Grundstücke und landwirtschaftliche Flächen folgen eigenen Regeln.
Grundsteuer und Mieter
Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten (§ 2 Nr. 1 BetrKV) und kann auf Mieter umgelegt werden, wenn der Mietvertrag das vorsieht. In Mehrfamilienhäusern wird sie meist nach Wohnfläche verteilt, sofern nichts anderes vereinbart ist.
Bei Eigentumswohnungen erhält jeder Eigentümer seinen eigenen Bescheid. Die Grundsteuer läuft deshalb nicht über das Hausgeld, sondern wird direkt an die Gemeinde gezahlt. Vermieter müssen sie in der Betriebskostenabrechnung selbst ansetzen.
Weiterlesen
- Nebenkostenabrechnung
Fristen, Umlageschlüssel und typische Fehler.
- Hausgeld und Wirtschaftsplan
Was in der WEG über das Hausgeld läuft.
Welcher Bescheid wofür zuständig ist
Viele Eigentümer erhalten mehrere Schreiben und wissen nicht, wogegen sie sich wenden müssen. Die Zuständigkeiten sind klar getrennt.
- Finanzamt: Es setzt die Äquivalenzbeträge und den Grundsteuermessbetrag fest. Stimmen Flächen oder Nutzung nicht, ist dieser Bescheid der richtige Ansatzpunkt.
- Gemeinde: Sie wendet ihren Hebesatz auf den Messbetrag an und verschickt den Grundsteuerbescheid mit dem Zahlbetrag.
- Fehler in den Flächen lassen sich deshalb nicht mit einem Einwand gegen den Bescheid der Gemeinde korrigieren.
Prüfen Sie den Bescheid des Finanzamts sorgfältig, sobald er eingeht. Für Einwendungen gelten Fristen. Bei Fragen hilft Ihr Steuerberater.
