Kaum ein Gesetz wurde so oft geändert und diskutiert wie das Gebäudeenergiegesetz. Am 28. Juli 2026 wurde die jüngste Änderung verkündet; seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Weitere Stufen folgen 2027, 2028 und 2030.
Für Vermieter am Ammersee und Starnberger See stehen drei Fragen im Vordergrund: Muss ich tauschen? Was darf ich einbauen? Und welche Kosten trage ich, welche der Mieter? Dieser Beitrag gibt den Stand vom Oktober 2026 wieder. Vor einer Investition sollten Sie den aktuellen Gesetzesstand und die Förderbedingungen mit Ihrem Heizungsbauer oder Energieberater prüfen.
Was sich 2026 geändert hat
- Die Vorgabe, dass neue Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen (§ 71 GEG), ist gestrichen.
- Die Austauschpflicht für alte Öl- und Gaskessel nach 30 Jahren (§ 72 GEG) ist ebenfalls gestrichen.
- Die Pflicht zur Beratung vor dem Einbau einer Öl- oder Gasheizung entfällt.
- Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden, müssen schrittweise einen Anteil biogener Brennstoffe oder Wasserstoff nutzen (Bio-Treppe, § 43 GModG).
- 2029
- Mindestanteil biogener Brennstoffe / Wasserstoff
- 10 %
- 2030
- Mindestanteil biogener Brennstoffe / Wasserstoff
- 15 %
- 2035
- Mindestanteil biogener Brennstoffe / Wasserstoff
- 30 %
- 2040
- Mindestanteil biogener Brennstoffe / Wasserstoff
- 60 %
| Ab | Mindestanteil biogener Brennstoffe / Wasserstoff |
|---|---|
| 2029 | 10 % |
| 2030 | 15 % |
| 2035 | 30 % |
| 2040 | 60 % |
Muss ich meine Heizung tauschen?
Eine allgemeine Pflicht, eine funktionierende Heizung auszutauschen, gibt es nach dem neuen Recht nicht. Bestehende Öl- und Gasheizungen dürfen weiter betrieben und repariert werden. Ein Tausch wird in der Praxis meist dann nötig, wenn die Anlage defekt ist oder die Reparatur unwirtschaftlich wird.
Wer neu einbaut, hat mehr Wahlfreiheit als bisher. Wärmepumpe, Pelletheizung, Anschluss an ein Wärmenetz oder eine Hybridlösung sind möglich – ebenso eine neue Gas- oder Ölheizung, dann aber mit der Bio-Treppe. Die Pflicht kann auch anders erfüllt werden: mit einer Solarthermieanlage ausreichender Größe, mit einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung oder mit einer Wärmepumpen-Hybridheizung. Für jede dieser Varianten nennt § 43 GModG eigene Mindestwerte, Zeiträume und Nachweispflichten – lassen Sie die passende Variante vom Fachbetrieb prüfen.
Welche Kosten trägt der Mieter?
Ersetzt der Vermieter eine defekte Heizung durch eine gleichwertige, ist das Erhaltung – die Kosten trägt er allein. Verbessert er dagegen die Energieeffizienz oder spart nachhaltig Energie ein, kann das eine Modernisierung sein (§ 555b BGB). Für die Mieterhöhung gibt es dann zwei Wege, die sich gegenseitig ausschließen.
- Voraussetzung
- Allgemeine Umlage (§ 559 BGB)
- Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB
- Heizungstausch mit Förderung (§ 559e BGB)
- Förderfähiger Heizungstausch, für den Fördermittel in Anspruch genommen wurden
- Jährliche Erhöhung
- Allgemeine Umlage (§ 559 BGB)
- 8 % der umlagefähigen Kosten
- Heizungstausch mit Förderung (§ 559e BGB)
- 10 % der Kosten nach Abzug der Fördermittel
- Abzug für Erhaltung
- Allgemeine Umlage (§ 559 BGB)
- Tatsächlich ersparte Erhaltungskosten
- Heizungstausch mit Förderung (§ 559e BGB)
- Pauschal 15 % – entfällt beim Einbau einer Heizung nach § 43 GModG
- Grenze
- Allgemeine Umlage (§ 559 BGB)
- Für den Heizungseinbau höchstens 0,50 €/m² monatlich in sechs Jahren (§ 559 Abs. 3a Satz 3 BGB); für Modernisierungen insgesamt zusätzlich höchstens 3 €/m², bei Miete unter 7 €/m² höchstens 2 €/m²
- Heizungstausch mit Förderung (§ 559e BGB)
- Höchstens 0,50 €/m² monatlich in sechs Jahren; zusammen mit anderen Modernisierungen gelten zusätzlich die Grenzen des § 559 BGB
| Allgemeine Umlage (§ 559 BGB) | Heizungstausch mit Förderung (§ 559e BGB) | |
|---|---|---|
| Voraussetzung | Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB | Förderfähiger Heizungstausch, für den Fördermittel in Anspruch genommen wurden |
| Jährliche Erhöhung | 8 % der umlagefähigen Kosten | 10 % der Kosten nach Abzug der Fördermittel |
| Abzug für Erhaltung | Tatsächlich ersparte Erhaltungskosten | Pauschal 15 % – entfällt beim Einbau einer Heizung nach § 43 GModG |
| Grenze | Für den Heizungseinbau höchstens 0,50 €/m² monatlich in sechs Jahren (§ 559 Abs. 3a Satz 3 BGB); für Modernisierungen insgesamt zusätzlich höchstens 3 €/m², bei Miete unter 7 €/m² höchstens 2 €/m² | Höchstens 0,50 €/m² monatlich in sechs Jahren; zusammen mit anderen Modernisierungen gelten zusätzlich die Grenzen des § 559 BGB |
In beiden Fällen ist die Modernisierung spätestens drei Monate vor Beginn in Textform anzukündigen (§ 555c BGB). Mieter können sich auf eine finanzielle Härte berufen. Bei Wärmepumpen gelten zusätzliche Anforderungen an die Effizienz der Anlage. Lassen Sie die Berechnung vor dem Erhöhungsschreiben prüfen.
CO₂-Kosten und Kostenteilung
Seit 2023 teilen sich Vermieter und Mieter die CO₂-Kosten für Heizung und Warmwasser nach einem Stufenmodell: Je schlechter die Energiebilanz des Gebäudes, desto größer der Anteil des Vermieters (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz). Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz wurde dieses Gesetz um Regeln für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen ergänzt (§§ 5a und 5b): Bestimmte Mehrkosten solcher Heizungen werden zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt.
Für Vermieter heißt das: Eine neue fossile Heizung ist nicht nur eine Investitionsfrage, sondern beeinflusst auch die laufenden Kosten, die sie selbst tragen. Ich berücksichtige das in der Betriebskostenabrechnung.
Heizungstausch in der Eigentümergemeinschaft
Eine zentrale Heizung gehört in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Über den Austausch entscheidet dann die Eigentümerversammlung per Beschluss, nicht der einzelne Eigentümer. Die Kosten werden über die Erhaltungsrücklage oder eine Sonderumlage finanziert.
- Zustand der Anlage und erwartete Restlaufzeit feststellen lassen.
- Varianten mit Kosten, Förderung und Betriebskosten vergleichen.
- Finanzierung klären: Rücklage, Sonderumlage oder Kredit der Gemeinschaft.
- Beschluss in der Eigentümerversammlung vorbereiten.
- Vermietende Eigentümer: Ankündigung an die Mieter fristgerecht vorbereiten.
Weiterlesen
- Hausgeld und Wirtschaftsplan
Erhaltungsrücklage und Sonderumlage.
- Energieausweis beim Verkauf
Pflichten nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz.
- Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete
Abgrenzung zur Modernisierungsumlage.
So gehe ich beim Heizungstausch im Mietobjekt vor
Ein Heizungstausch im vermieteten Haus betrifft Technik, Mietrecht und Finanzen gleichzeitig. Ein klarer Ablauf verhindert, dass ein Punkt übersehen wird.
- Zustand und Restlaufzeit der bestehenden Anlage feststellen lassen.
- Varianten mit Investition, Förderung und laufenden Kosten vergleichen.
- Förderantrag vor der Beauftragung stellen, wenn die Förderbedingungen das verlangen.
- Modernisierungsankündigung an die Mieter fristgerecht vorbereiten.
- Einbau koordinieren und die Mieter über Termine und Einschränkungen informieren.
- Mieterhöhung erst nach Abschluss berechnen – mit allen Abzügen und Grenzen.
Bei Eigentümergemeinschaften kommt die Beschlussvorbereitung hinzu. Ich stelle die Varianten so dar, dass alle Eigentümer die Entscheidung nachvollziehen können.
