Der Energieausweis zeigt, wie viel Energie ein Gebäude für Heizung und Warmwasser braucht oder verbraucht. Beim Verkauf ist er nicht nur ein Dokument für den Notartermin: Liegt er bei Veröffentlichung einer Immobilienanzeige vor, müssen einige seiner Angaben bereits darin stehen.
Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Für den Energieausweis beim Verkauf von Wohngebäuden gelten die bekannten Pflichten weiter. Dieser Beitrag fasst sie zusammen.
Wann der Energieausweis Pflicht ist
Soll ein Gebäude oder eine Wohnung verkauft werden, muss der Verkäufer einen Energieausweis haben (§ 80 GModG). Er muss ihn Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen – ausgedruckt oder als deutlich sichtbarer Aushang. Nach dem Kaufvertrag ist er dem Käufer unverzüglich zu übergeben, als Original oder Kopie.
- Pflicht beim Verkauf von Häusern und Eigentumswohnungen.
- Ebenso bei Vermietung, Verpachtung und Leasing.
- Ausgenommen sind unter anderem Baudenkmäler und kleine Gebäude mit höchstens 50 m² Nutzfläche – gemeint ist das ganze Gebäude, nicht eine kleine Wohnung darin.
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?
- Grundlage
- Bedarfsausweis
- Technische Berechnung aus Bauweise, Dämmung und Anlagentechnik
- Verbrauchsausweis
- Tatsächlicher Verbrauch der letzten drei Jahre
- Aussagekraft
- Bedarfsausweis
- Unabhängig vom Nutzerverhalten
- Verbrauchsausweis
- Hängt davon ab, wie die Bewohner geheizt haben
- Aufwand und Kosten
- Bedarfsausweis
- Höher, mit Gebäudeaufnahme
- Verbrauchsausweis
- Niedriger
| Bedarfsausweis | Verbrauchsausweis | |
|---|---|---|
| Grundlage | Technische Berechnung aus Bauweise, Dämmung und Anlagentechnik | Tatsächlicher Verbrauch der letzten drei Jahre |
| Aussagekraft | Unabhängig vom Nutzerverhalten | Hängt davon ab, wie die Bewohner geheizt haben |
| Aufwand und Kosten | Höher, mit Gebäudeaufnahme | Niedriger |
Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis vorgeschrieben – es sei denn, das Gebäude erreicht schon das Wärmeschutzniveau der Verordnung von 1977. Neubauten erhalten einen Bedarfsausweis. Bei den übrigen Bestandsgebäuden besteht Wahlfreiheit.
Bei Eigentumswohnungen wird der Ausweis für das ganze Gebäude ausgestellt. In einer Eigentümergemeinschaft hat ihn meist die Verwaltung. Fragen Sie dort zuerst nach, bevor Sie einen neuen bestellen.
Pflichtangaben in der Immobilienanzeige
Wird eine Immobilie in kommerziellen Medien angeboten – also auch auf Immobilienportalen – und liegt ein Energieausweis vor, müssen in der Anzeige bestimmte Angaben stehen (§ 87 GModG):
- Art des Energieausweises (Bedarf oder Verbrauch).
- Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh pro m² und Jahr.
- Wesentlicher Energieträger der Heizung.
- Baujahr des Gebäudes.
- Energieeffizienzklasse bei Wohngebäuden, soweit im Ausweis angegeben.
Fehlende oder falsche Angaben können eine Ordnungswidrigkeit sein. Ich übernehme die Angaben direkt aus dem Ausweis in Exposé und Inserat.
Gültigkeit und Aussteller
Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Das Ablaufdatum steht auf der ersten Seite. Ein abgelaufener Ausweis reicht für den Verkauf nicht. Ausstellen dürfen ihn nur berechtigte Fachleute (§ 88 GModG), etwa Architekten, Ingenieure oder qualifizierte Handwerksmeister.
Die zehn Jahre können früher enden: Wurde das Gebäude so geändert, dass dafür energetische Berechnungen nach dem Gesetz durchgeführt werden mussten, ist ein neuer Ausweis auszustellen (§ 80 Abs. 2 GModG). Auch sonst kann ein neuer Ausweis nach einer Modernisierung sinnvoll sein, weil er die Verbesserung sichtbar macht.
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So lesen Sie einen Energieausweis
Käufer schauen zuerst auf die Effizienzklasse. Für eine realistische Einschätzung lohnt sich ein genauerer Blick.
- Effizienzklasse: Bei Wohngebäuden reicht die Skala von A+ (sehr effizient) bis H.
- Kennwert: Endenergie in kWh pro m² und Jahr – beim Verbrauchsausweis abhängig vom Heizverhalten der Bewohner.
- Energieträger: Gas, Öl, Strom, Fernwärme oder Holz – wichtig für die künftigen Kosten.
- Modernisierungsempfehlungen: Der Ausweis enthält in der Regel Hinweise, welche Maßnahmen die Effizienz verbessern könnten.
- Ablaufdatum: Steht auf der ersten Seite.
Im Exposé ordne ich die Angaben ein: Ein Haus mit schwächerer Klasse ist nicht automatisch ein schlechtes Angebot, wenn Preis und Modernisierungsmöglichkeiten stimmen. Entscheidend ist, dass Käufer die Zahlen richtig verstehen.
