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Mit dem Tod geht das Vermögen eines Menschen als Ganzes auf seine Erben über, auch die Immobilie (§ 1922 BGB). Verkaufen können die Erben sie, sobald sie ihr Erbrecht nachweisen können. Eine vorherige Eintragung der Erben im Grundbuch ist dafür nicht zwingend nötig.
In meiner Arbeit am Ammersee kommt dieser Fall häufig vor: Das Elternhaus steht leer, die Geschwister wohnen verteilt, und niemand weiß genau, in welcher Reihenfolge was zu tun ist. Diese Übersicht ordnet die Schritte. Steuerliche und erbrechtliche Einzelfragen gehören in die Hände von Steuerberater und Notar.
Erster Schritt: der Erbnachweis
Das Grundbuchamt trägt die Erben nur ein, wenn sie ihr Erbrecht nachweisen. Dafür gibt es zwei Wege (§ 35 GBO): einen Erbschein vom Nachlassgericht oder ein notarielles Testament beziehungsweise einen Erbvertrag zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Ein handschriftliches Testament reicht dem Grundbuchamt in der Regel nicht; dann ist ein Erbschein nötig.
Die Berichtigung des Grundbuchs ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt wird (GNotKG, Kostenverzeichnis Nr. 14110). Wer ohnehin verkaufen möchte, muss sich nicht erst selbst eintragen lassen: Beim Weiterverkauf kann der Käufer in der Regel direkt eingetragen werden, ohne Voreintragung der Erben (§ 40 GBO). Den Erbnachweis braucht es in jedem Fall.
Mehrere Erben: Verkauf nur gemeinsam
Erben mehrere Personen, bilden sie eine Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB). Über einen Nachlassgegenstand wie die Immobilie können sie nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB). Für den Verkauf müssen also alle Erben den Kaufvertrag unterschreiben oder sich wirksam vertreten lassen.
- Einigen Sie sich früh auf ein Ziel: Verkauf, Übernahme durch einen Erben oder Vermietung.
- Legen Sie fest, wer Ansprechpartner für Makler, Käufer und Notar ist. Eine Vollmacht erleichtert die Abstimmung.
- Klären Sie, wer laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherung und Hausgeld bis zum Verkauf trägt.
- Vereinbaren Sie, wie der Erlös verteilt wird – nach den Erbquoten oder nach einer abweichenden Absprache.
Können sich die Erben nicht einigen, kann jeder Miterbe die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB) und als letztes Mittel die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Eine Versteigerung bringt selten den Preis eines geordneten Verkaufs. Es lohnt sich deshalb fast immer, vorher eine gemeinsame Bewertung als Gesprächsgrundlage zu haben.
Wert ermitteln und Zustand ehrlich einschätzen
Geerbte Häuser haben oft lange niemand mehr modernisiert. Heizung, Fenster, Dach und Elektrik bestimmen den Preis genauso wie die Lage. Eine nachvollziehbare Werteinschätzung schafft unter den Erben eine gemeinsame Grundlage und verhindert, dass später jemand den Preis infrage stellt.
- Unterlagen sammeln: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Nachweise zu Modernisierungen.
- Bei Wohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, aktueller Wirtschaftsplan und Stand der Erhaltungsrücklage.
- Zustand dokumentieren: Was ist erneuert, was steht absehbar an?
- Räumung planen: Ein leeres, gereinigtes Haus lässt sich besser besichtigen und fotografieren.
Ein Energieausweis ist beim Verkauf Pflicht, sofern keine Ausnahme greift. Ich empfehle, ihn bereits vor der Vermarktung zu beschaffen. Liegt er bei Veröffentlichung vor, müssen Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien die gesetzlich vorgeschriebenen Energieangaben enthalten.
Spekulationsfrist: Die Frist des Erblassers läuft weiter
Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie sind steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Bei einer Erbschaft beginnt diese Frist nicht neu. Die Erben übernehmen den Anschaffungszeitpunkt des Erblassers.
- Erblasser hat vor mehr als zehn Jahren gekauft
- Folge (vereinfacht)
- Verkaufsgewinn grundsätzlich nicht nach § 23 EStG steuerpflichtig
- Erblasser hat vor weniger als zehn Jahren gekauft
- Folge (vereinfacht)
- Gewinn kann steuerpflichtig sein, wenn keine Ausnahme greift
- Immobilie wurde ausschließlich selbst bewohnt bzw. im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren
- Folge (vereinfacht)
- Ausnahme für eigene Wohnzwecke (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG) prüfen
| Situation | Folge (vereinfacht) |
|---|---|
| Erblasser hat vor mehr als zehn Jahren gekauft | Verkaufsgewinn grundsätzlich nicht nach § 23 EStG steuerpflichtig |
| Erblasser hat vor weniger als zehn Jahren gekauft | Gewinn kann steuerpflichtig sein, wenn keine Ausnahme greift |
| Immobilie wurde ausschließlich selbst bewohnt bzw. im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren | Ausnahme für eigene Wohnzwecke (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG) prüfen |
Erbschaftsteuer: Freibeträge und Familienheim
Ob Erbschaftsteuer anfällt, ist unabhängig vom Verkauf zu prüfen – bei vielen Erbschaften bleibt der Erwerb innerhalb der Freibeträge. Diese betragen nach § 16 ErbStG unter anderem 500.000 Euro für Ehegatten und 400.000 Euro für Kinder; Enkel haben in der Regel 200.000 Euro; ist ihr Elternteil, der das Kind des Erblassers war, bereits verstorben, 400.000 Euro. Für das Familienheim gibt es zusätzliche Befreiungen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Sie setzen unter anderem voraus, dass Ehegatte oder Kinder die Wohnung unverzüglich selbst beziehen und zehn Jahre lang selbst nutzen; bei Kindern gilt zudem eine Grenze von 200 m² Wohnfläche.
Der Verkauf in der Reihenfolge
- Erbnachweis beantragen und Erbengemeinschaft abstimmen.
- Unterlagen sammeln und Zustand dokumentieren.
- Wert einschätzen lassen und Preisstrategie gemeinsam festlegen.
- Steuerliche Fragen (Spekulationsfrist, Erbschaftsteuer) vorab klären.
- Haus räumen, Energieausweis bereitstellen, Vermarktung starten.
- Käufer prüfen und Kaufvertrag beim Notar vorbereiten.
- Übergabe mit Protokoll, Zählerständen und Schlüsseln.
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- Immobilienverkauf vorbereiten
Welche Unterlagen Sie brauchen und wie der Verkauf abläuft.
- Immobilienwert ermitteln
Kostenlose erste Einschätzung als gemeinsame Grundlage für alle Erben.
- Immobilienmakler am Ammersee
Verkauf in Dießen, Utting, Schondorf, Herrsching und Inning.
Wenn das Haus bis zum Verkauf leer steht
Zwischen Erbfall und Verkauf vergehen oft Monate. In dieser Zeit tragen die Erben die Verantwortung für das Haus – auch wenn niemand darin wohnt.
- Wohngebäudeversicherung prüfen: Viele Verträge verlangen, dass ein längerer Leerstand gemeldet wird.
- Im Winter frostfrei heizen oder Wasserleitungen fachgerecht entleeren lassen.
- Zählerstände ablesen und Versorgerverträge auf die Erben umstellen.
- Post umleiten, Briefkasten leeren, regelmäßig nach dem Rechten sehen.
- Wertgegenstände und wichtige Unterlagen sichern.
- Laufende Kosten wie Grundsteuer und Versicherung weiterzahlen und dokumentieren.
Gerade wenn die Erben weiter weg wohnen, übernehme ich auf Wunsch die Betreuung bis zum Verkauf. So bleibt das Haus in gutem Zustand, und Besichtigungen lassen sich ohne lange Anreise organisieren.
