Gehört die Immobilie beiden Partnern, kann keiner allein über sie entscheiden. Gleichzeitig laufen Kredit, Hausgeld und Nebenkosten weiter, oft während einer schon woanders wohnt. Je länger die Frage offen bleibt, desto teurer wird sie meist für beide.
Ich begleite solche Verkäufe sachlich und neutral gegenüber beiden Eigentümern. Was ich nicht leiste, ist Rechtsberatung: Unterhalt, Zugewinnausgleich und Steuerfragen gehören zu Fachanwalt, Notar und Steuerberater. Dieser Beitrag ordnet die Möglichkeiten.
Erst klären: Wem gehört was?
Entscheidend ist der Eintrag im Grundbuch, nicht wer die Raten gezahlt hat. Stehen beide Partner als Eigentümer zu je einer Hälfte darin, bilden sie eine Bruchteilsgemeinschaft. Verkaufen können sie die Immobilie dann nur gemeinsam. Steht nur ein Partner im Grundbuch, kann grundsätzlich er verkaufen. Solange die Ehe besteht, kann aber die Zustimmung des anderen nötig sein – vor allem im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, wenn die Immobilie (nahezu) das ganze Vermögen des Verkäufers ausmacht (§ 1365 BGB). Das sollte vor dem Notartermin geklärt sein.
- Aktuellen Grundbuchauszug anfordern.
- Darlehensverträge prüfen: Wer ist Kreditnehmer, wie hoch ist die Restschuld, gibt es eine Vorfälligkeitsentschädigung?
- Laufende Kosten auflisten: Raten, Hausgeld, Grundsteuer, Versicherungen.
- Ehevertrag oder Güterstand klären – das bestimmt den späteren Ausgleich.
Drei Wege im Vergleich
- Gemeinsamer Verkauf
- Wann er passt
- Keiner will oder kann die Immobilie halten
- Worauf achten
- Preis und Erlösverteilung vorher schriftlich vereinbaren
- Übernahme durch einen Partner
- Wann er passt
- Einer möchte bleiben und kann den anderen auszahlen
- Worauf achten
- Bank muss den Übernehmenden allein finanzieren und den anderen aus der Haftung entlassen
- Teilungsversteigerung
- Wann er passt
- Keine Einigung möglich
- Worauf achten
- Langwierig, Ergebnis oft unter dem Marktwert
| Weg | Wann er passt | Worauf achten |
|---|---|---|
| Gemeinsamer Verkauf | Keiner will oder kann die Immobilie halten | Preis und Erlösverteilung vorher schriftlich vereinbaren |
| Übernahme durch einen Partner | Einer möchte bleiben und kann den anderen auszahlen | Bank muss den Übernehmenden allein finanzieren und den anderen aus der Haftung entlassen |
| Teilungsversteigerung | Keine Einigung möglich | Langwierig, Ergebnis oft unter dem Marktwert |
Daneben gibt es weitere Möglichkeiten, etwa die Immobilie gemeinsam zu behalten und zu vermieten. Bei jedem Weg hilft eine neutrale Werteinschätzung. Sie nimmt der Diskussion die Schärfe, weil beide Seiten von denselben Zahlen ausgehen.
Der Kredit läuft weiter – auch nach dem Auszug
Haben beide Partner den Darlehensvertrag unterschrieben, haften sie der Bank gegenüber in der Regel gemeinsam für die ganze Schuld (Gesamtschuld, § 421 BGB). Das ändert sich nicht durch Trennung oder Scheidung. Auch wer ausgezogen ist, bleibt verpflichtet, bis die Bank ihn aus der Haftung entlässt oder das Darlehen abgelöst ist.
Teilungsversteigerung: das letzte Mittel
Jeder Miteigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen und dafür die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen (§ 180 ZVG). Das Verfahren dauert oft lange, verursacht Kosten und Käufer können das Objekt in der Regel nicht wie bei einem normalen Verkauf besichtigen. Der Erlös liegt deshalb häufig unter dem, was ein geordneter Verkauf bringen würde.
Oft reicht schon der Antrag, um wieder ins Gespräch zu kommen. Besser ist es, vorher eine Einigung mit anwaltlicher oder notarieller Unterstützung zu suchen.
Steuern: Vorsicht bei der Übertragung an den Partner
Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, kann ein Gewinn einkommensteuerpflichtig sein (§ 23 EStG). Das gilt auch, wenn ein Partner seinen Anteil gegen einen Ausgleich an den anderen überträgt – steuerlich kann das ein Verkauf sein. Ausgenommen ist die Immobilie, wenn sie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Zieht ein Partner aus, kann sich das für ihn ändern.
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Neutrale erste Einschätzung für beide Partner.
So läuft ein Verkauf bei Trennung ab
- Eigentum, Kredit und laufende Kosten klären.
- Neutrale Werteinschätzung einholen.
- Weg festlegen und Erlösverteilung schriftlich vereinbaren.
- Steuerliche Folgen prüfen lassen.
- Vermarktung mit einem Ansprechpartner für beide Eigentümer.
- Kaufvertrag beim Notar, Ablösung des Darlehens aus dem Kaufpreis.
Gespräche und Unterlagen gut vorbereiten
In einer Trennung sind Gespräche über das gemeinsame Haus oft schwierig. Eine sachliche Grundlage hilft beiden Seiten, zu einer Lösung zu kommen.
- Gemeinsame Unterlagenmappe: Grundbuchauszug, Darlehensverträge, Kontoauszüge zum Kredit, Nebenkosten.
- Eine neutrale Werteinschätzung, die beide Partner kennen.
- Eine Aufstellung der Restschuld und möglicher Kosten für eine vorzeitige Ablösung.
- Klarheit über die laufenden Zahlungen bis zur Lösung.
- Ein gemeinsamer Ansprechpartner für Käufer, damit nicht zwei Seiten getrennt verhandeln.
Ich führe Gespräche mit beiden Eigentümern gleichermaßen und informiere beide über jeden Schritt. Rechtliche Fragen bleiben bei den Anwälten – ich kümmere mich um Wert, Vermarktung und Ablauf.
