Viele ältere Eigentümer am Ammersee möchten Kapital aus ihrem Haus freisetzen, ohne auszuziehen. Andere übertragen das Haus an Kinder und sichern sich dabei ein lebenslanges Wohnrecht. In beiden Fällen bleibt ein Recht im Grundbuch stehen, das jeder Käufer und jede Bank genau ansieht.
Dieser Beitrag erklärt den Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch, was das für den Verkauf bedeutet und welche Fragen Sie vor dem Notartermin klären sollten. Die Gestaltung im Einzelnen gehört in die Hand des Notars.
Wohnrecht oder Nießbrauch – der Unterschied
- Was es erlaubt
- Wohnungsrecht (§ 1093 BGB)
- Ein Gebäude oder Teile davon selbst zu bewohnen
- Nießbrauch (§ 1030 BGB)
- Sämtliche Nutzungen zu ziehen, also selbst bewohnen oder vermieten
- Vermieten erlaubt?
- Wohnungsrecht (§ 1093 BGB)
- Grundsätzlich nein; Familie und Pflegepersonen dürfen aufgenommen werden. Eine Überlassung an Dritte ist nur möglich, wenn sie gestattet ist
- Nießbrauch (§ 1030 BGB)
- Ja, die Mieteinnahmen stehen dem Nießbraucher zu
- Übertragbar?
- Wohnungsrecht (§ 1093 BGB)
- Nein (§ 1092 BGB)
- Nießbrauch (§ 1030 BGB)
- Nein (§ 1059 BGB), Ausübung kann aber überlassen werden
- Laufende Kosten
- Wohnungsrecht (§ 1093 BGB)
- Nach Vereinbarung, oft trägt der Eigentümer die großen Kosten
- Nießbrauch (§ 1030 BGB)
- Nießbraucher trägt gewöhnliche Unterhaltung und laufende Lasten (§§ 1041, 1047 BGB), soweit nicht anders vereinbart
| Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) | Nießbrauch (§ 1030 BGB) | |
|---|---|---|
| Was es erlaubt | Ein Gebäude oder Teile davon selbst zu bewohnen | Sämtliche Nutzungen zu ziehen, also selbst bewohnen oder vermieten |
| Vermieten erlaubt? | Grundsätzlich nein; Familie und Pflegepersonen dürfen aufgenommen werden. Eine Überlassung an Dritte ist nur möglich, wenn sie gestattet ist | Ja, die Mieteinnahmen stehen dem Nießbraucher zu |
| Übertragbar? | Nein (§ 1092 BGB) | Nein (§ 1059 BGB), Ausübung kann aber überlassen werden |
| Laufende Kosten | Nach Vereinbarung, oft trägt der Eigentümer die großen Kosten | Nießbraucher trägt gewöhnliche Unterhaltung und laufende Lasten (§§ 1041, 1047 BGB), soweit nicht anders vereinbart |
Beide Rechte werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und gehen dort in der Regel später eingetragenen Grundschulden vor – nicht aber Rechten, die schon vorher im Grundbuch standen. Sie enden meist mit dem Tod des Berechtigten oder nach einer vereinbarten Zeit.
Was ein Wohnrecht für den Preis bedeutet
Ein Käufer erwirbt ein Haus, das er für die Dauer des Rechts nicht selbst nutzen kann. Deshalb zahlt er weniger als für ein freies Haus. Wie viel weniger, hängt vor allem vom Alter des Berechtigten, vom Umfang des Rechts und von der Kostenverteilung ab.
- Je jünger der Berechtigte, desto länger die voraussichtliche Laufzeit – und desto größer der Abschlag.
- Ein Nießbrauch wiegt meist schwerer als ein Wohnrecht, weil der Käufer auch keine Mieteinnahmen erhält.
- Wer welche Kosten trägt, beeinflusst die Rechnung erheblich: Dach, Heizung und Fassade sind teure Posten.
- Ein Wohnrecht an nur einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mindert den Wert weniger als eines am ganzen Haus.
Wer kauft ein Haus mit Wohnrecht?
Der Käuferkreis ist kleiner als bei einem freien Haus. Selbstnutzer, die bald einziehen wollen, scheiden meist aus. Interessiert sind vor allem langfristig orientierte Käufer, die ein Haus in guter Lage zu einem niedrigeren Preis erwerben und später selbst nutzen oder vermieten möchten.
Auch die Finanzierung ist anspruchsvoller: Banken beleihen ein Objekt mit vorrangigem Wohnrecht oder Nießbrauch nur eingeschränkt. Käufer brauchen deshalb oft mehr Eigenkapital.
Was im Kaufvertrag geregelt werden sollte
- Welche Räume genau vom Recht erfasst sind – inklusive Garten, Garage, Keller.
- Wer Instandhaltung, Modernisierung, Versicherung und Grundsteuer trägt.
- Was gilt, wenn der Berechtigte dauerhaft in ein Pflegeheim zieht.
- Ob eine Vermietung durch den Berechtigten erlaubt ist (beim Wohnrecht nur mit Gestattung).
- Wie das Recht nach dem Tod des Berechtigten gelöscht wird.
Gerade der Fall des Umzugs ins Pflegeheim wird oft übersehen. Ohne Regelung bleibt ein Wohnrecht bestehen, auch wenn es niemand mehr ausübt. Der Notar kann dafür passende Klauseln vorschlagen.
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Für wen sich ein Verkauf mit Wohnrecht eignet
Ein Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch ist kein Standardfall. Er kann gut passen – aber nur, wenn Erwartungen und Rahmen klar sind.
- Passend: Sie möchten Kapital freisetzen, im vertrauten Zuhause bleiben und die Verantwortung für das Haus teilweise abgeben.
- Passend: Sie regeln die Nachfolge zu Lebzeiten und sichern sich dabei das Wohnen ab.
- Weniger passend: Sie möchten den höchstmöglichen Kaufpreis erzielen.
- Weniger passend: Ein Umzug in eine kleinere Wohnung oder eine Pflegeeinrichtung ist absehbar.
Im Erstgespräch kläre ich mit Ihnen, ob ein Verkauf mit Wohnrecht, ein Verkauf ohne Belastung oder ein späterer Verkauf besser zu Ihrer Situation passt. Wichtig ist, dass Familie und Berater früh eingebunden sind.
