„Spekulationsfrist“ ist kein Begriff aus dem Gesetz, aber jeder kennt ihn. Gemeint ist die Regel für private Veräußerungsgeschäfte in § 23 Einkommensteuergesetz: Liegen zwischen Kauf und Verkauf eines Grundstücks nicht mehr als zehn Jahre, ist ein Gewinn grundsätzlich einkommensteuerpflichtig.
Für die Planung eines Verkaufs ist die Frist oft entscheidend. Ich frage bei jedem Erstgespräch nach dem Kaufdatum und der bisherigen Nutzung. Die steuerliche Bewertung im Einzelfall übernimmt Ihr Steuerberater – dieser Beitrag erklärt die Grundzüge.
Die Grundregel: zehn Jahre zwischen Kauf und Verkauf
Private Veräußerungsgeschäfte sind nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG Verkäufe von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten, bei denen zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Dazu gehören Häuser, Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke.
Maßgeblich sind in der Regel die Daten der notariellen Kaufverträge – nicht die Eintragung im Grundbuch und nicht die Übergabe. Wer am 15. März 2017 gekauft hat, kann ab dem 16. März 2027 ohne Steuer auf den Gewinn nach § 23 EStG verkaufen. Ein paar Tage zu früh beurkundet kann teuer werden.
Die wichtigste Ausnahme: selbst bewohnt
Ausgenommen sind Immobilien, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Das Gesetz kennt dafür zwei Fälle (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG):
- Die Immobilie wurde in der gesamten Zeit zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt.
- Die Immobilie wurde im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt.
Beim zweiten Fall reicht es nach der Rechtsprechung, wenn die Nutzung im Verkaufsjahr und im ersten der drei Jahre nur einen Teil des Jahres umfasst – das mittlere Jahr muss aber vollständig selbst genutzt sein. Ob Ihre Nutzung die Voraussetzungen erfüllt, sollte vor dem Verkauf geprüft werden. Eine dauerhaft vermietete Wohnung fällt nicht unter die Ausnahme. Eine kurze Vermietung im Verkaufsjahr nach vorheriger Eigennutzung kann dagegen unschädlich sein (BFH, IX R 10/19) – das gehört in die Hand des Steuerberaters.
Wie der Gewinn berechnet wird
Steuerpflichtig ist nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn. Vereinfacht ist das der Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten, der Kosten für den Verkauf und – bei vermieteten Objekten – zuzüglich der in Anspruch genommenen Abschreibungen.
- Verkaufspreis
- Erläuterung
- Laut notariellem Kaufvertrag
- − Anschaffungskosten
- Erläuterung
- Kaufpreis plus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerkosten beim Kauf
- − Herstellungs- und Modernisierungskosten
- Erläuterung
- Soweit sie steuerlich zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zählen
- + Abschreibungen
- Erläuterung
- Bei vermieteten Objekten die bereits geltend gemachte AfA
- − Verkaufskosten
- Erläuterung
- Zum Beispiel Maklerprovision des Verkäufers, Kosten der Lastenfreistellung
| Position | Erläuterung |
|---|---|
| Verkaufspreis | Laut notariellem Kaufvertrag |
| − Anschaffungskosten | Kaufpreis plus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerkosten beim Kauf |
| − Herstellungs- und Modernisierungskosten | Soweit sie steuerlich zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zählen |
| + Abschreibungen | Bei vermieteten Objekten die bereits geltend gemachte AfA |
| − Verkaufskosten | Zum Beispiel Maklerprovision des Verkäufers, Kosten der Lastenfreistellung |
Ab dem Veranlagungszeitraum 2024 bleiben Gewinne aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres steuerfrei, wenn sie zusammen weniger als 1.000 Euro betragen (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Erreicht der Gewinn 1.000 Euro, ist er in voller Höhe steuerpflichtig. Bei Immobilien spielt sie deshalb selten eine Rolle.
Erbe, Schenkung und Scheidung
Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, übernimmt den Anschaffungszeitpunkt des Vorbesitzers. Die Frist beginnt also nicht neu. Hat der Erblasser vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf in Bezug auf § 23 EStG in der Regel unproblematisch.
Vorsicht ist bei Übertragungen zwischen Ehepartnern geboten, etwa bei einer Scheidung. Wird ein Anteil gegen einen Ausgleich übertragen, kann das steuerlich als Verkauf gelten und die Spekulationsfrist auslösen. Lassen Sie solche Vereinbarungen vor der Unterschrift steuerlich prüfen.
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Was das für Ihre Verkaufsplanung bedeutet
- Kaufdatum laut notariellem Kaufvertrag heraussuchen.
- Nutzung seit dem Kauf festhalten: selbst bewohnt, vermietet, leer stehend.
- Bei knapper Frist mit dem Steuerberater klären, ob und in welcher Höhe Steuer anfiele.
- Notartermin so planen, dass er – wenn sinnvoll – nach Ablauf der Frist liegt.
- Vermarktung trotzdem rechtzeitig vorbereiten, damit keine Zeit verloren geht.
Typische Fallen bei der Fristberechnung
Die Zehnjahresregel klingt einfach. In der Praxis sehe ich aber immer wieder Fälle, in denen die Frist falsch berechnet wurde.
- Übergabe statt Kaufvertrag: Maßgeblich sind in der Regel die Daten der notariellen Verträge, nicht der Einzug oder die Schlüsselübergabe.
- Bebautes Grundstück: Wurde auf einem gekauften Grundstück innerhalb der Frist ein Gebäude errichtet, ist es in die Besteuerung einbezogen.
- Teilweise vermietet: Bei einer teils selbst genutzten, teils vermieteten Immobilie kann für die Teile unterschiedliches gelten.
- Kurz vor dem Verkauf eingezogen: Ein kurzer Einzug reicht nicht – für die Ausnahme muss die Eigennutzung die gesetzlichen Zeiträume abdecken.
- Zukauf von Anteilen: Wer Anteile anderer Miterben oder des Ex-Partners kauft, startet für diesen Anteil eine eigene Frist.
