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Viele Eigentümer glauben, eine vermietete Wohnung sei schwer verkäuflich. Das stimmt so nicht: Es ändert sich vor allem der Käuferkreis. Statt Selbstnutzern kaufen überwiegend Kapitalanleger – und die achten auf andere Dinge.
Als Makler und Verwalter am Ammersee sehe ich beide Seiten. Dieser Beitrag zeigt, welche Rechte der Mieter behält, wann er ein Vorkaufsrecht hat und was ein Käufer wissen muss, der später selbst einziehen möchte.
Kauf bricht nicht Miete: Der Mietvertrag geht über
Mit der Eintragung im Grundbuch tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Miete, Laufzeit, Nebenkostenvereinbarungen und alle übrigen Rechte und Pflichten bleiben, wie sie sind. Einen neuen Vertrag braucht es nicht, und der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen.
Mit dem Eigentumswechsel tritt der Käufer auch in die Rechte und Pflichten aus der Mietkaution ein (§ 566a BGB). Kann der Mieter die Kaution bei Mietende vom Käufer nicht zurückerhalten, bleibt der Verkäufer zur Rückzahlung verpflichtet. Regeln Sie deshalb im Kaufvertrag, wie und wann die Kaution samt Zinsen an den Käufer übertragen wird, und dokumentieren Sie die Übertragung. Wann Besitz, Nutzen und Lasten übergehen, vereinbaren Sie im Kaufvertrag; Vermieter wird der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch.
Besichtigungen mit Mieter
Der Mieter muss Besichtigungen durch Kaufinteressenten nach vorheriger Ankündigung in angemessenem Umfang dulden. Wie oft und mit welchem Vorlauf, ist gesetzlich nicht genau festgelegt. In der Praxis haben sich gebündelte Termine mit mehreren Interessenten bewährt, die einige Tage vorher angekündigt werden.
- Ein vollständiges Exposé mit Fotos, Grundriss und Mietdaten reduziert die Zahl der Besichtigungen.
- Besichtigungen bündeln, damit der Mieter nicht ständig gestört wird.
- Ernsthafte Interessenten vorab prüfen, etwa mit Finanzierungsnachweis.
Wann der Mieter ein Vorkaufsrecht hat
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat der Mieter nur in einem bestimmten Fall: wenn die Wohnung erst nach seinem Einzug in Wohnungseigentum umgewandelt wurde (oder umgewandelt werden soll) und nun erstmals verkauft wird (§ 577 BGB). Wurde die Wohnung schon als Eigentumswohnung an ihn vermietet, besteht kein gesetzliches Vorkaufsrecht. Ausgenommen ist außerdem der Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige des Verkäufers.
Besteht das Vorkaufsrecht, muss der Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags und über sein Vorkaufsrecht unterrichtet werden. Er kann dann innerhalb von zwei Monaten schriftlich erklären, die Wohnung zu den gleichen Bedingungen zu kaufen (§ 577 BGB, § 469 Abs. 2 BGB). Der Notar berücksichtigt das im Ablauf. Für Käufer bedeutet das eine Wartezeit, die man von Anfang an einplanen sollte.
Käufer mit Eigenbedarf: Kündigungssperrfrist beachten
Ein Käufer, der selbst einziehen möchte, kann wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 573 BGB) – mit den gesetzlichen Fristen und einer nachvollziehbaren Begründung. Wurde die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt, gilt zusätzlich eine Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB).
- Gemeinden der bayerischen Mieterschutzverordnung (u. a. Dießen, Schondorf, Herrsching, Inning, Starnberg, Tutzing, Bernried, Landsberg, Weilheim)
- Sperrfrist nach Umwandlung
- 10 Jahre
- Übrige Gemeinden (u. a. Utting am Ammersee, Raisting, Seeshaupt)
- Sperrfrist nach Umwandlung
- 3 Jahre
| Ort | Sperrfrist nach Umwandlung |
|---|---|
| Gemeinden der bayerischen Mieterschutzverordnung (u. a. Dießen, Schondorf, Herrsching, Inning, Starnberg, Tutzing, Bernried, Landsberg, Weilheim) | 10 Jahre |
| Übrige Gemeinden (u. a. Utting am Ammersee, Raisting, Seeshaupt) | 3 Jahre |
Für einen Selbstnutzer ist deshalb die Vorgeschichte der Wohnung wichtig: Wann wurde aufgeteilt, wann ist der Mieter eingezogen, gab es schon einen Verkauf? Diese Angaben sollten im Exposé oder spätestens vor dem Notartermin geklärt sein.
Wer kauft vermietete Wohnungen – und worauf achten die Käufer?
Die meisten Käufer vermieteter Wohnungen sind Kapitalanleger. Sie rechnen mit der tatsächlichen Miete, den nicht umlagefähigen Kosten und dem Zustand der Gemeinschaft. Je vollständiger diese Zahlen vorliegen, desto belastbarer ist das Angebot.
- Mietvertrag mit allen Nachträgen, aktuelle Miete und letzte Mieterhöhung.
- Letzte Betriebskostenabrechnung und Nachweis der Kaution.
- Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Stand der Erhaltungsrücklage.
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre, vor allem zu geplanten Maßnahmen.
- Energieausweis und Nachweise zu Modernisierungen.
Ob die Miete nach dem Kauf erhöht werden kann, hängt von der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Kappungsgrenze ab. In Gemeinden der Mieterschutzverordnung liegt sie bei 15 statt 20 Prozent in drei Jahren. Seriöse Käufer rechnen deshalb mit der bestehenden Miete.
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So bereite ich den Verkauf einer vermieteten Wohnung vor
Bei einer vermieteten Wohnung entscheidet die Vorbereitung noch stärker über den Erfolg als bei einer leeren. Käufer wollen Zahlen sehen – und der Mieter soll den Verkauf möglichst wenig spüren.
- Mietvertrag, Nachträge, Mieterhöhungen und Kautionsnachweis zusammenstellen.
- Bei Eigentumswohnungen Unterlagen der Gemeinschaft anfordern.
- Vorgeschichte klären: Umwandlung, Einzugsdatum, frühere Verkäufe – wichtig für Vorkaufsrecht und Sperrfrist.
- Den Mieter informieren und Besichtigungstermine abstimmen.
- Exposé mit Mietdaten für Kapitalanleger erstellen.
- Interessenten vorab prüfen, Besichtigungen bündeln.
- Übergabe der Kaution und Mieterinformation zum Eigentumswechsel vorbereiten.
Nach dem Eigentumswechsel informiere ich den Mieter gemeinsam mit Verkäufer und Käufer, an wen er künftig die Miete zahlt. So entsteht keine Unsicherheit.
