Inhaltsverzeichnis
- 1. Standort und Bedarf regional untersuchen
- 2. Betreiber und Projektpartner prüfen
- 3. Betreibervertrag Zeile für Zeile lesen
- 4. Kaufpreis und Ertrag nachvollziehbar berechnen
- 5. Gebäude, Ausstattung und Rücklagen untersuchen
- 6. Finanzierung und Steuern separat klären
- 7. Erst prüfen, dann beurkunden
- Unterlagen-Checkliste vor dem Notartermin
- Häufige Fragen
Pflegeimmobilien sind Betreiberimmobilien: Der Betrieb der Einrichtung, der Zustand des Gebäudes und der Vertrag des einzelnen Eigentümers hängen wirtschaftlich zusammen. Eine sorgfältige Prüfung sollte daher Standort, Betreiber, Dokumente, Kosten und Finanzierung gemeinsam betrachten.
Die nachfolgende Liste ist eine Orientierung für Gespräche mit Maklern, Projektentwicklern, Banken, Steuerberatern und Rechtsanwälten. Sie ersetzt keine technische, rechtliche oder steuerliche Einzelfallprüfung.
1. Standort und Bedarf regional untersuchen
Ein demografischer Trend auf Bundesebene beantwortet nicht, ob die konkrete Einrichtung an ihrem Standort wirtschaftlich tragfähig ist. Prüfen Sie Einzugsgebiet, Altersstruktur, bestehende und geplante Pflegeplätze, Verkehrsanbindung, Umfeld, Personalverfügbarkeit und die Annahmen einer vorgelegten Bedarfsanalyse. Fragen Sie, wer die Studie erstellt hat und auf welchen Daten und Stichtagen sie beruht.
2. Betreiber und Projektpartner prüfen
- Rechtliche Gesellschaft des Betreibers und tatsächliche Vertragspartner unterscheiden.
- Aktuelle Jahresabschlüsse, Eigenkapital, Verbindlichkeiten, Liquidität und Konzernstruktur prüfen lassen.
- Erfahrung mit vergleichbaren Einrichtungen sowie bestehende Standorte und deren Entwicklung belegen lassen.
- Anstehende Betreiberwechsel, Insolvenzen oder Rechtsstreitigkeiten offen ansprechen.
- Bei Neubauten zusätzlich Bonität des Projektentwicklers, Finanzierung, Baufortschritt, Fertigstellungssicherheit und Mängelrechte untersuchen.
Mehrere Standorte oder lange Erfahrung sind Indizien, aber keine Garantie für zukünftige Zahlungsfähigkeit. Aktuelle Unterlagen und vertragliche Sicherheiten sind entscheidend.
3. Betreibervertrag Zeile für Zeile lesen
- Laufzeit und Kündigung
- Prüffragen
- Wann beginnt der Vertrag? Welche ordentlichen und außerordentlichen Kündigungsrechte gelten?
- Miete und Anpassung
- Prüffragen
- Festbetrag, variable Bestandteile oder Indexierung? Ab wann und nach welcher Formel?
- Leerstand und Zahlungsausfall
- Prüffragen
- Bleibt die Zahlung bei Nichtbelegung geschuldet? Welche Ausnahmen oder Sicherheiten gibt es?
- Instandhaltung
- Prüffragen
- Wer trägt kleine Reparaturen, Dach, Fassade, Aufzug und technische Anlagen?
- Sicherheiten und Wechsel
- Prüffragen
- Gibt es Bürgschaften oder andere Sicherheiten? Wie läuft ein Betreiberwechsel ab?
- Übertragung und Verkauf
- Prüffragen
- Wird die Einheit mit dem laufenden Vertrag verkauft? Ist eine Zustimmung erforderlich?
| Vertragspunkt | Prüffragen |
|---|---|
| Laufzeit und Kündigung | Wann beginnt der Vertrag? Welche ordentlichen und außerordentlichen Kündigungsrechte gelten? |
| Miete und Anpassung | Festbetrag, variable Bestandteile oder Indexierung? Ab wann und nach welcher Formel? |
| Leerstand und Zahlungsausfall | Bleibt die Zahlung bei Nichtbelegung geschuldet? Welche Ausnahmen oder Sicherheiten gibt es? |
| Instandhaltung | Wer trägt kleine Reparaturen, Dach, Fassade, Aufzug und technische Anlagen? |
| Sicherheiten und Wechsel | Gibt es Bürgschaften oder andere Sicherheiten? Wie läuft ein Betreiberwechsel ab? |
| Übertragung und Verkauf | Wird die Einheit mit dem laufenden Vertrag verkauft? Ist eine Zustimmung erforderlich? |
Lassen Sie auch Anlagen, Nachträge, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Kaufvertrag prüfen. Bei Widersprüchen sollten Sie vor der Beurkundung schriftlich klären lassen, welches Dokument für die jeweilige Pflicht maßgeblich ist.
4. Kaufpreis und Ertrag nachvollziehbar berechnen
Fordern Sie eine vollständige Kaufpreisaufteilung und eine verständliche Herleitung der Vertragsmiete. Vergleichen Sie nicht nur die ausgewiesene Bruttorendite. Weisen Sie drei Größen getrennt aus: die Nettorendite auf den gesamten Kapitaleinsatz (nach nicht umlagefähigen Kosten und Rücklagen, ohne Finanzierung), die Finanzierungskosten (Zinsen) und den monatlichen Liquiditätsüberschuss nach Zinsen und Tilgung. Tilgung belastet die Liquidität, ist aber kein Aufwand wie Zinsen.
- Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und mögliche Vermittlungsvergütung zusammenrechnen.
- Hausgeld, Verwaltungsentgelt, Versicherung, Grundsteuer und sonstige Eigentümerkosten erfassen – dabei prüfen, was bereits im Hausgeld enthalten ist, damit nichts doppelt gezählt wird.
- Rücklage und mögliche Sonderumlagen über die Restlaufzeit schätzen.
- Mietausfall, Betreiberwechsel, Verzögerung und Zinsanstieg in einem vorsichtigen Szenario abbilden.
- Annahmen des Verkäufers mit Bankunterlagen, WEG-Wirtschaftsplan und Betreibervertrag abgleichen.
5. Gebäude, Ausstattung und Rücklagen untersuchen
Lassen Sie sich Baujahr, Bau- und Ausstattungsbeschreibung, Genehmigungen, Energiekennwerte, Abnahmeprotokolle und Gewährleistungsunterlagen geben. Bei Bestandsobjekten gehören aktuelle Zustandsberichte, Instandhaltungsplan, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Jahresabrechnungen und der Stand der Rücklage dazu. Eine Besichtigung ersetzt keine fachtechnische Begutachtung.
6. Finanzierung und Steuern separat klären
Prüfen Sie Eigenkapitalbedarf, Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgung, Bereitstellungszinsen und Anschlussfinanzierung. Rechnen Sie auch, ob Sie Raten und mögliche Zusatzkosten bei ausbleibender Miete tragen können. Steuerliche Abschreibung und Behandlung der Einnahmen hängen vom einzelnen Objekt und Ihrer persönlichen Situation ab; lassen Sie Gebäudeanteil, Anschaffungsnebenkosten und Vertragskonstruktion vor dem Kauf fachlich einordnen.
Offizielle Informationen zu Demografie und Steuern
- Statistisches Bundesamt: Pflegekräftevorausberechnung
Szenarien zu Pflegebedarf und Personal; Ergebnisse beruhen auf Annahmen.
- Einkommensteuergesetz § 21
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
- Einkommensteuergesetz § 7
Absetzung für Abnutzung bei Gebäuden.
7. Erst prüfen, dann beurkunden
- Alle Objekt-, Bau-, Betreiber-, Finanzierungs- und WEG-Unterlagen vollständig anfordern.
- Offene Fragen und mündliche Zusagen in einer schriftlichen Liste sammeln.
- Finanzierung verbindlich planen und Liquiditätspuffer festlegen.
- Vertrag und Eigentumsunterlagen unabhängig fachlich prüfen lassen.
- Erst danach Kaufpreis, Fälligkeit, Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten sowie Vollzugsbedingungen notariell vereinbaren.
- Vorteile, Nachteile und Risiken
Die Anlageform ausgewogen einordnen.
- Kauf, Eigentum und Mieteinnahmen
Die Vertrags- und Zahlungswege verstehen.
- Pflegeapartments als Kapitalanlage
Überblick, Kaufprozess und Anfrageformular.
Unterlagen-Checkliste vor dem Notartermin
Bevor Sie einen Notartermin vereinbaren, sollten diese Unterlagen vollständig vorliegen und gelesen sein. Fehlt etwas, fordern Sie es an – und verschieben Sie im Zweifel den Termin.
- Grundbuchauszug mit Abteilung II und III.
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung.
- Miet- oder Pachtvertrag mit dem Betreiber samt Nachträgen.
- Wirtschaftsplan, letzte Jahresabrechnungen und Vermögensbericht.
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre.
- Energieausweis und Unterlagen zum baulichen Zustand.
- Kaufvertragsentwurf und Finanzierungszusage.
Diese Liste ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Prüfung. Sie hilft aber, die richtigen Fragen zu stellen und Lücken früh zu erkennen.
