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Der Ablauf ist nicht mit dem Kauf einer frei vermietbaren Wohnung gleichzusetzen. Häufig wird eine einzelne Einheit in einer stationären Pflegeeinrichtung erworben, während der Betreiber das Haus als Ganzes führt. Der Eigentümer vermietet oder verpachtet die Einheit nicht unmittelbar an einen Bewohner, sondern steht meist in einem Vertragsverhältnis mit dem Betreiber.
Vor der Unterschrift sollten Sie daher zuerst klären, was genau im Grundbuch steht, wer Ihr Vertragspartner ist, wie die Miete berechnet wird und welche Kosten nicht vom Betreiber getragen werden.
Was Sie beim Kauf rechtlich erwerben
Ist die Immobilie nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt, besteht Wohnungseigentum aus dem Sondereigentum an einer Wohnung und einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Je nach Einrichtung und Teilung kann auch Teileigentum oder eine andere Struktur vorliegen. Entscheidend sind Grundbuch, Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Kaufvertrag – die Bezeichnung „Pflegeapartment“ allein beantwortet die Eigentumsfrage nicht.
Mit dem Sondereigentum erwerben Sie nicht automatisch die Kontrolle über den Pflegebetrieb. Gemeinschaftsflächen und technische Anlagen werden gemeinschaftlich verwaltet; Nutzung, bauliche Änderungen und Kostenverteilung richten sich nach Gesetz, Vereinbarungen und Beschlüssen der Gemeinschaft.
Rechtliche Grundlagen zum Eigentum
- Wohnungseigentumsgesetz § 1
Definition von Wohnungs- und Teileigentum.
- Wohnungseigentumsgesetz § 16
Grundregel zur Verteilung von Kosten und Nutzungen der Gemeinschaft.
Der Betreibervertrag regelt die laufende Nutzung
Der Betreiber führt die Einrichtung und organisiert Pflege, Personal, Bewohneraufnahme und den laufenden Betrieb. Der Investor ist in der Regel nicht selbst Anbieter von Pflegeleistungen. Je nach Modell schließt der einzelne Eigentümer oder die Gemeinschaft den Miet- oder Pachtvertrag mit dem Betreiber. Prüfen Sie deshalb Vertragsparteien, Laufzeit, Kündigung, Verlängerung, Mietanpassung, Sicherheiten und Folgen bei Betreiberwechsel oder Insolvenz.
So fließen die Mieteinnahmen
- Sie zahlen den Kaufpreis an den Verkäufer und die vereinbarten Erwerbsnebenkosten.
- Der Betreiber nutzt die Einheit nach Maßgabe des Betreibervertrags und führt den Pflegebetrieb.
- Der Betreiber schuldet die im Vertrag vereinbarte Miete oder Pacht an den jeweiligen Eigentümer beziehungsweise die Eigentümergemeinschaft.
- Sie tragen die Kosten, die laut Vertrag, Teilungserklärung und WEG-Beschlüssen auf Sie entfallen.
Die Zahlung an den Eigentümer ist nicht automatisch an eine konkrete Bewohnerbelegung gekoppelt – oder davon unabhängig. Das ergibt sich aus dem Vertrag. Auch ein vertraglicher Anspruch schützt nicht vor Zahlungsstörungen oder Insolvenz des Betreibers. Pflegekassen und Sozialhilfeträger sind nicht allein deshalb Schuldner der Pacht, weil sie Pflegeleistungen finanzieren.
Was im Pachtvertrag gesetzlich beschrieben ist
- Bürgerliches Gesetzbuch § 581
Grundpflichten von Verpächter und Pächter.
Kostenverteilung: nicht mit „Rundum-sorglos“ abkürzen
Der Betreiber kann einzelne Reparaturen, Betriebskosten oder Instandhaltungsaufgaben übernehmen. Das heißt nicht, dass alle Eigentümerkosten entfallen. Die vertragliche Regelung muss mit Teilungserklärung und WEG-Beschlüssen abgeglichen werden.
- Laufende Verwaltung und Hausgeld
- Prüffrage
- Welche Beträge sind im Wirtschaftsplan vorgesehen und welche Positionen nicht umlagefähig?
- Instandhaltung und Rücklage
- Prüffrage
- Wer trägt Kosten an Einheit, Gebäudehülle, Aufzug und technischer Ausstattung?
- Sonderumlagen
- Prüffrage
- Kann die Gemeinschaft zusätzliche Beiträge beschließen und gibt es dafür Reserven?
- Erwerbsnebenkosten
- Prüffrage
- Welche Steuern, Notar-, Grundbuch- und Vermittlungskosten kommen zum Kaufpreis hinzu?
- Finanzierung
- Prüffrage
- Welche Zinsen, Tilgung und Anschlussfinanzierung sind über die Laufzeit zu erwarten?
| Kostenblock | Prüffrage |
|---|---|
| Laufende Verwaltung und Hausgeld | Welche Beträge sind im Wirtschaftsplan vorgesehen und welche Positionen nicht umlagefähig? |
| Instandhaltung und Rücklage | Wer trägt Kosten an Einheit, Gebäudehülle, Aufzug und technischer Ausstattung? |
| Sonderumlagen | Kann die Gemeinschaft zusätzliche Beiträge beschließen und gibt es dafür Reserven? |
| Erwerbsnebenkosten | Welche Steuern, Notar-, Grundbuch- und Vermittlungskosten kommen zum Kaufpreis hinzu? |
| Finanzierung | Welche Zinsen, Tilgung und Anschlussfinanzierung sind über die Laufzeit zu erwarten? |
Finanzierung und Liquidität planen
Stellen Sie nicht nur Monatsrate und erwartete Miete gegenüber. Rechnen Sie mit Kaufnebenkosten, Eigenkapital, laufenden Eigentümerkosten, Rücklage, Steuern und einem Puffer für Ausfall oder Reparaturen. Bei einer Finanzierung mit variablem Zinssatz oder auslaufender Zinsbindung sind auch Zinsänderungen und die Anschlussfinanzierung einzubeziehen. Ein Kreditangebot ist keine Renditeberechnung.
Wiederverkauf und Käuferkreis
Ein Pflegeapartment kann grundsätzlich veräußert werden, doch die Nachfrage richtet sich an einen engeren Kreis von Anlegern. Laufzeit und Übertragbarkeit des Betreibervertrags, wirtschaftliche Lage des Betreibers, baulicher Zustand, Rücklagen und erzielbare Nettoerträge beeinflussen die Bewertung. Im Grundbuch oder in Vereinbarungen kann eine Zustimmung zur Veräußerung vorgesehen sein. Ein schneller Verkauf zum gewünschten Preis ist nicht gesichert.
Diese Beiträge ergänzen den Überblick
- Vorteile, Nachteile und Risiken
Eine ausgewogene Einordnung der Anlageform.
- Prüfliste für den Kauf
Die wichtigsten Dokumente und Kennzahlen vor dem Kauf.
- Pflegeapartments als Kapitalanlage
Die zentrale Informationsseite mit Kaufprozess und FAQ.
Fragen, die Sie vor dem Kauf stellen sollten
Ein seriöser Anbieter beantwortet diese Fragen schriftlich und mit Unterlagen. Wo Antworten ausweichend bleiben, ist Vorsicht angebracht.
- Wer ist Betreiber, wie lange besteht er und wie viele Einrichtungen führt er?
- Wie lange läuft der Miet- oder Pachtvertrag, und wer kann ihn wann kündigen?
- Was gilt bei Leerstand, und wer trägt welche Instandhaltungskosten?
- Wie ist die Miete angepasst – fest, gestaffelt oder an einen Index gekoppelt?
- Wie hoch sind Hausgeld und Rücklage, und gibt es geplante Maßnahmen?
- Welche Vergütungen sind im Kaufpreis enthalten?
- Was passiert, wenn der Betreiber wechselt oder insolvent wird?
Ich empfehle, die Antworten mit den Vertragsunterlagen abzugleichen und den Betreibervertrag vor dem Notartermin rechtlich prüfen zu lassen.
